国泰海通：量价持续回落，需求动能不足

基于对27个一二线城市的七大核心指标模型测算，2025年三季度仅有19%的城市房地产市场呈现筑底迹象。首先，在成交量方面呈现“二手房强于新房”的分化格局，新房成交量普遍疲软，而二手房市场则展现出更强韧性。成都、上海等城市成交同比显著回升。其次，价格层面初现企稳信号但未成趋势，新房与二手房价格均在季度初普遍经历下跌后，于季末跌幅收窄或出现反弹。部分城市环比涨幅突出，但整体修复基础尚不牢固，城市间分化剧烈。最后，库存压力改善不明显，超过八成城市新房去化周期大致上行至18个月以上，且多数城市较第二季度开始去化难度加大。数据表明市场供大于求的现状依然严峻，去库存是当前核心挑战。

无论是新房还是二手房价格，在2025年Q3都出现环比继续回落现象。具体而言，新房住宅价格在经历2024年10月以来同环比降幅收窄后，于2025年第三季度环比降幅有所扩大。二手房住宅价格同样跟随新房趋势，2025年第三季度环比跌幅也有所扩大。从二手房挂牌报价来看，当前二手房挂牌价仍处于下行通道。二手房以价换量现象比较普遍，导致市场观望情绪浓厚。短期需求在新房与二手房之间存在部分替代关系。成交规模目前尚不足支撑整体性修复。

在成交套数方面，整体市场复苏乏力，一线城市略强，波动减小。2025年延续2024年末回暖惯性，但进入三季度趋势有所减弱。一线城市7-9月新房成交套数同比增速先降后升，至9月为5%；二线城市弱势复苏维持不变。二线城市2025年Q2新房成交套数同比负增长-16%，进入到Q3维持负增长-16%不变。数据反映出二线城市库存压力较大、人口流入放缓、居民购房信心不足特征。进入2025年Q3，二线城市二手成交套数持续走弱，而一线城市于7月开始同比增速回升。数据反映限购政策持续放松下效果有所增强，但后续市场表现如何仍需要持续观察。

需求动能减弱，导致库存周期震荡上行。2025年三季度一线城市出清周期震荡上行至19.9-21.1个月，较2024年末（16-17个月）有所提升，接近2024年中期峰值（22个月）。以上波动反映市场供需矛盾阶段性激化，尤其是年中新增供应放量但成交动能边际减弱，导致库存积压速度提升。二线城市库存压力长期高于一线城市，且进入到2025年Q3，出清周期继续提升（9月已升至24.8个月），创近三年新高。以上趋势与二线城市新房成交疲软直接相关，且深层次原因在于人口吸引力下降、土地供应过剩等结构性矛盾。

风险提示：4Q2025进入高基数期，不排除后续数据有进一步走差可能。

注：本文来自国泰海通证券发布的《量价持续回落，需求动能不足——城市运行周期跟踪（25.Q3）》，报告分析师：涂力磊、谢皓宇、白淑媛、谢盐