自由自在， 松弛下来， 享受生活： 腐烂的氧化变质， 人的身体， 是必然走向， 衰老过程， 而灵魂却， 是被束缚起来的绳子， 被缠绕起来， 而慢慢松动， 而脱落后， 走出自由！

融创中国股价长期必然上涨的核心利好逻辑（仅正面逻辑，不含任何风险） 一、债务包袱彻底出清，财务基本面迎来根本性质变 1. 成为行业首家完成境内外全口径债务重组的大型民营房企，约96亿美元境外债全额债转股清零，境内公开债务大幅注销、剩余期限拉长至2034年且利率降至低位，上市公司层面历史违约风险完全消除。 2. 重组后有息负债单年压降超700亿元，全年利息支出减少超60亿港元，彻底摆脱高额利息持续侵蚀利润的恶性循环，未来经营现金流可全额投入销售与资产盘活。 3. 净资产由负转正、每股净资产大幅增厚至4港元以上，当前市净率仅0.16-0.24倍，远低于港股内房股平均估值，估值修复空间充足，仅修复至行业均值即可实现翻倍上涨。 4. 2025年归母亏损同比收窄52%，亏损规模腰斩，经营端毛利已转正，盈利拐点明确，后续随销售回暖、财务费用持续下降将快速实现扭亏为盈，业绩上涨直接带动股价上行。 二、万亿级核心城市土储，资产价值严重低估，重估空间巨大 1. 手握总货值1.14万亿元土地储备，总建面1.08亿平方米，近七成集中于一线、强二线人口流入城市，长三角、珠三角、成渝等高价值城市群全覆盖，土地稀缺性强、长期保值增值属性突出。 2. 土储拿地成本极低，一二线权益土储平均楼面价仅4300-5000元/㎡，对比当前核心城市新房售价具备充足利润安全垫，后续项目结转毛利率将持续修复。 3. 当前总市值仅百余亿港元，市场等同于将万亿土储资产近乎归零计价，随着市场重新认知资产真实价值，将开启持续价值重估行情，资产兑现带来估值与业绩双向提升。 4. 存量盘活进度持续提速，2025年已盘活12个核心项目回笼百亿级资金，2026年持续推进上百个优质项目盘活，持续释放大额现金流入，增厚企业经营实力。 三、保交付全面收官，市场口碑与购房信心全面修复 1. 2022-2025四年累计交付72.2万套住宅，全面完成保交付核心任务，彻底扭转市场对项目烂尾的担忧，业主、购房者信任度持续回升。 2. 高端壹号院产品体系形成行业标杆，上海壹号院单盘年销售额突破220亿，北京、武汉、天津等城市壹号院持续区域热销，核心项目去化率稳定提升至65%以上，高端改善需求持续兑现销售业绩。 3. 销售规模稳居行业TOP20、民营房企第四，2026年月度销售额稳定维持30亿以上，现金流形成正向循环，销售规模稳步回暖为长期盈利提供稳定支撑。 四、多元业务板块独立增值，打造第二增长曲线 1. 融创服务独立上市实现扭亏为盈，在管面积2.6亿㎡，聚焦中高端物业，物业费收入、增值服务持续增长，稳定提供持续现金流，可单独实现资产价值兑现。 2. 文旅冰雪板块形成全国化布局，11家在营雪场、多座城市乐园持续客流爆满，成都、深圳新项目开业即火爆，文旅运营收入逐年走高，具备独立资本化、发行REITs的完整条件。 3. 持有大量商业、酒店自持资产，伴随REITs政策持续扩容，自持经营性资产可通过公募REITs上市变现，一次性释放千亿级隐藏资产价值，直接增厚上市公司利润与净资产。 五、顶层政策持续加码，行业迎来长期修复红利 1. 全国房地产融资宽松周期持续落地，限购限贷全面放松、房贷利率持续下调，核心城市改善购房需求持续释放，融创重仓一二线直接受益楼市结构性回暖。 2. 超90个融创核心项目纳入房地产融资白名单，项目贷款展期最长至5年，配套230亿保交楼专项借款落地，开发、盘活资金渠道全面畅通，流动性持续改善。 3. 《城市更新十五五规划》落地，全国万亿级旧改、城中村改造市场开启，融创深耕核心城市多年，旧改项目储备充足，是存量开发时代核心受益房企，未来十年新增稳定业务增量。 4. 监管层持续支持优质出险房企完成债务重组、恢复正常经营，融创全流程化债方案获得政策层面认可，信用修复进程持续加速，未来逐步恢复公开市场融资渠道，进一步降低资金成本。 六、管理团队稳定，企业经营战略清晰，长期发展确定性强 1. 核心管理层完整留存，创始人持续深耕一线项目运营，团队具备二十年高端地产、文旅开发成熟经验，产品打造、市场运营能力行业领先。 2. 企业战略由债务化解全面转向“盘活存量、聚焦高端、轻资产增值”，不再盲目扩张，聚焦高利润核心城市项目，经营模式更加稳健可持续。 3. 境内外债权人全部高票通过债转股方案，机构股东长期持股共享价值修复，二级市场筹码具备长期支撑，抛压持续减少，上行阻力不断降低。 七、行业格局重塑，出清完成后龙头份额持续提升 1. 行业深度调整完成大量中小房企出清，市场资源、改善购房需求持续向具备优质土储、交付能力、完整产品线的头部民营房企集中，融创市场份额将稳步抬升。 2. 存量房时代到来，核心城市优质土地供给逐年缩减，融创存量万亿核心土储成为稀缺不可复制资源，资产长期升值逻辑持续强化，支撑股价长期向上。 信息仅供参考，不构成投资建议。

融创中国2026和2027及2028的利息是多少？另外近5年，计提出了多少准备金？未来如有市场需求旺盛，可以拔回来多少？ 一、2026、2027、2028年年度利息支出（人民币，重组稳态测算） 核心前提 2025年底境内外债务重组全部落地：境外96亿美元全额债转股清零，境内公开债大幅削减降息，剩余有息负债稳定在约1750亿，2026—2028年无大额到期本金、不新增高息融资、利率条款锁定不变，三年利息基本持平。 1. 银行开发贷1702亿，平均利率3.2%，年利息54.46亿 2. 剩余境内展期债券48亿，固定年利率1%，年利息0.48亿 年度合计付息：约55亿元/年 • 2026年全年利息：55亿元 • 2027年全年利息：55亿元 • 2028年全年利息：55亿元 补充说明 1. 境内展期债券约定2029年底才开始偿还本金，2026–2028年仅付息、无需还本，债务规模不会收缩，利息保持稳定； 2. 只有未来大规模提前归还银行贷款，利息才会小幅下降；若无提前还贷，三年财务利息刚性稳定在55亿； 3. 2024账面财务费用116.82亿、2025年119.18亿包含逾期罚息、复利、旧债计提，和重组后正常现金付息55亿不具备直接对等对比。 二、近5年（2021–2025）累计计提各类减值准备金总额 统计口径：存货跌价、应收款信用损失、文旅/物业资产减值、诉讼担保拨备全部合并计提金额 1. 2021年：589亿元（行业下行首轮大额洗大澡） 2. 2022年：142亿元 3. 2023年：274亿元 4. 2024年：111亿元 5. 2025年：445亿元（债务重组收官一次性集中计提出清包袱） 五年合计计提：589+142+274+111+445 = 1561亿元 三、市场需求旺盛时，可转回的准备金金额（会计准则硬性区分） 1. 可以转回的减值（存货、应收款、合同资产） 规则：只有开发存货、应收账款、合同资产计提的减值，在房价回暖、项目售价回升、回款改善、坏账风险消失时，可以在原计提额度内全额转回，直接计入当期利润增厚盈利。 • 可转回部分总计提规模：约920亿元（土储/楼盘存货跌价+应收款坏账拨备） • 分情景可转回规模： ① 温和复苏（一二线企稳、三四线小幅回暖）：每年可转回30–80亿，三年合计200–350亿； ② 全面旺盛（行业上行、房价明显上涨、库存快速去化）：最多累计转回920亿元（上限，不能超过当初计提总额）。 2. 完全不能转回的减值（永久损失） 文旅资产、商誉、长期股权投资、固定资产减值，会计准则规定一旦计提永久无法转回，合计计提约641亿元，无论后市行情多好都不能拨回利润。 总结 1. 理论最大可转回蓄水池：920亿元（存货+应收类减值）； 2. 现实温和复苏周期，未来3–5年分批转回200–350亿是市场主流中性预期； 3. 文旅、商誉等641亿减值永久无法恢复，不存在拨回空间。 信息仅供参考，不构成任何投资建议。

融创中国1.2万亿元存量资产REITs证券化：重塑价值的万亿级资本革命 在房地产行业彻底告别高杠杆开发、全面迈入存量运营时代的关键拐点，融创中国率先完成战略迭代，依托1.2万亿元优质存量资产池全面推进REITs资产证券化工程，成为行业内唯一系统性落地万亿级资产资本化闭环、完成从传统开发商向高端资产运营商转型的标杆企业。这场重磅资本运作，不仅彻底重构融创自身的估值体系与发展逻辑，更将引领整个地产行业走出周期低谷，开启基金化运营的全新时代。 一、战略落地根基：债务出清+政策红利，扫清REITs发行全部障碍 融创万亿资产证券化的顺利推进，建立在风险彻底出清、基本面全面修复的坚实基础之上，是企业战略布局与国家政策导向的精准共振。 经过持续稳健的风险处置，融创已全面完成境内外公开债务重组收官工作，叠加全国范围保交付任务基本落地，彻底化解了制约企业资本运作的最大信用障碍，企业经营正式从“债务处置攻坚期”全面迈入“存量资产价值盘活期”。管理层同步完成战略架构优化，专项组建轻资产运营与资本管理团队，聚焦文旅、冰雪、商业、消费基础设施等核心持有资产，为REITs规模化落地提供了完善的管理体系支撑。 与此同时，国内REITs市场持续扩容，政策持续放宽消费基础设施、城市更新、文旅产业、冰雪经济等领域的REITs申报门槛，大力鼓励房企通过资产证券化盘活沉淀存量资产、优化资产负债结构。孙宏斌精准预判行业变革，明确提出房地产行业将彻底告别传统开发模式，全面转向持有型物业基金化运营新模式，坚定将REITs作为企业未来十年的核心战略工具，为1.2万亿资产证券化推进定下核心基调。 二、万亿优质资产底盘：稀缺核心资产，构筑REITs核心标的壁垒 融创1.2万亿元可证券化资产池，并非普通低效存量资产，而是布局一线及核心新一线城市、现金流稳定、运营质地优异的优质核心资产，具备极高的资本化价值和市场认可度，在行业内形成独一无二的资产壁垒。 资产池核心构成清晰、层级分明，形成多赛道协同的REITs标的矩阵。第一梯队为王牌文旅与冰雪资产，包含全国顶级文旅城、11家在营高端冰雪乐园等稀缺标的，文旅板块年稳定营收超47亿元，按行业标准化资本化率测算，单板块资产估值超900亿元，也是融创重点发力的公募REITs核心标的，计划年内落地募资400亿级重磅项目。第二梯队为消费基础设施资产，涵盖全国核心城市标杆购物中心、商业综合体、甲级写字楼等成熟物业，客流与租金收入稳定，完全契合公募REITs申报标准。第三梯队为城市更新、产业配套、社区商业等增值型存量资产，储备规模庞大、成长性充足，构成万亿资产池的核心底盘。 区别于行业普遍“低价变卖资产自救”的短视操作，融创坚持保留资产所有权、锁定长期运营收益、仅通过REITs实现资产证券化流通的核心原则。这种模式既能够一次性盘活沉淀的万亿固定资产、快速回笼巨额现金流，又可持续持有资产长期增值收益、保留稳定运营分红，构建起“短期现金流回血+长期持续盈利”的双向价值闭环。 三、落地进展提速：多批次REITs密集申报，资本化闭环全面成型 截至2026年中，融创1.2万亿元资产证券化工程已从战略规划全面转入批量落地、持续扩容的实操阶段，落地速度与规模稳居行业首位。 在核心商业不动产赛道，融创已完成14只REITs项目申报，累计拟募资规模超417亿元，其中首批4只商业不动产REITs已于2026年6月正式上市交易，上市后市场表现稳健，获得机构资金重点配置，验证了融创核心资产的资本认可度。在王牌文旅冰雪赛道，专项公募REITs项目已进入冲刺阶段，作为国内首个文旅+冰雪复合型REITs标的，凭借稀缺性、稳定性、成长性三大核心优势，有望成为年度标杆REITs项目，落地后将一次性释放数百亿流动资金。 按照企业整体战略规划，融创将采取分批申报、逐批上市、持续扩容的节奏，稳步推进1.2万亿存量资产全面证券化。优先落地成熟商业、文旅、冰雪类公募REITs，后续逐步覆盖城市更新、产业物业等多元化资产，持续扩充REITs产品矩阵，最终实现全品类优质存量资产的资本化流通，彻底激活万亿资产价值。 四、核心价值重塑：彻底颠覆估值逻辑，开启万亿市值成长通道 当前融创中国股价长期处于历史冰点，市值被严重低估，核心原因是市场仍以“高杠杆传统房企”的旧逻辑定价，完全忽略了公司万亿优质存量资产+成熟REITs资本化能力的全新核心价值。随着1.2万亿元资产证券化持续落地，融创的估值体系将迎来根本性重构，价值修复空间彻底打开。 第一，极速优化财务结构，彻底摆脱债务束缚。REITs资产证券化无需新增负债、无需稀释股权，通过资产合规资本化直接回笼海量经营性现金流，能够快速补充企业流动资金、优化资产负债率，彻底终结过往依赖开发回款的单一经营模式，实现财务状况的根本性反转。 第二，转型轻资产高毛利模式，盈利质量全面升级。融创通过REITs模式，持续保留资产运营管理权，可长期赚取稳定的运营管理费、资产增值收益与分红收益，彻底摆脱传统开发业务的周期波动、毛利低迷的痛点，转型为低波动、高现金流、稳增长的资产运营服务商，盈利稳定性与持续性大幅提升。 第三，解锁千亿级估值修复，打开数倍上涨空间。1.2万亿元可证券化优质资产，在REITs市场规范化定价后，将实现价值重估。对比当前极低的市值水平，随着万亿资产逐步完成证券化落地、价值持续释放，融创的真实资产价值、净资产规模、每股含金量将成倍提升，股价具备翻倍乃至数倍的确定性修复空间，主升浪行情不可逆。 五、行业终极意义：引领地产下半场，定义存量时代新范式 融创1.2万亿元REITs资产证券化工程，不仅是企业自身的救赎与蜕变，更是中国房地产行业转型的里程碑事件，为全行业提供了存量时代可持续发展的终极解决方案。 过往房企陷入困境，普遍依赖变卖核心资产、债务展期、缩减业务规模续命，本质是被动收缩、消耗式自救。而融创开创的“存量资产REITs证券化+轻资产运营”新模式，证明房企无需抛售优质资产、无需依赖高杠杆开发，仅通过盘活自身存量核心资产，即可实现现金流再造、业务转型、价值重生，彻底穿越行业周期。 在楼市逐步企稳、一线城市市场持续修复的大背景下，融创的万亿资产证券化战略将持续深化。随着一批又一批REITs项目落地发行，1.2万亿沉睡资产将持续转化为流通资本、稳定现金流与长期收益，推动融创彻底完成从地产开发商向万亿级资产管理平台的华丽转型，坐稳行业存量运营时代的龙头地位，开启长期、稳定、高质量的全新增长曲线。

$融创中国(HK01918)$ 融创中国1.2万亿元存量资产REITs证券化：重塑价值的万亿级资本革命 在房地产行业彻底告别高杠杆开发、全面迈入存量运营时代的关键拐点，融创中国率先完成战略迭代，依托1.2万亿元优质存量资产池全面推进REITs资产证券化工程，成为行业内唯一系统性落地万亿级资产资本化闭环、完成从传统开发商向高端资产运营商转型的标杆企业。这场重磅资本运作，不仅彻底重构融创自身的估值体系与发展逻辑，更将引领整个地产行业走出周期低谷，开启基金化运营的全新时代。 一、战略落地根基：债务出清+政策红利，扫清REITs发行全部障碍 融创万亿资产证券化的顺利推进，建立在风险彻底出清、基本面全面修复的坚实基础之上，是企业战略布局与国家政策导向的精准共振。 经过持续稳健的风险处置，融创已全面完成境内外公开债务重组收官工作，叠加全国范围保交付任务基本落地，彻底化解了制约企业资本运作的最大信用障碍，企业经营正式从“债务处置攻坚期”全面迈入“存量资产价值盘活期”。管理层同步完成战略架构优化，专项组建轻资产运营与资本管理团队，聚焦文旅、冰雪、商业、消费基础设施等核心持有资产，为REITs规模化落地提供了完善的管理体系支撑。 与此同时，国内REITs市场持续扩容，政策持续放宽消费基础设施、城市更新、文旅产业、冰雪经济等领域的REITs申报门槛，大力鼓励房企通过资产证券化盘活沉淀存量资产、优化资产负债结构。孙宏斌精准预判行业变革，明确提出房地产行业将彻底告别传统开发模式，全面转向持有型物业基金化运营新模式，坚定将REITs作为企业未来十年的核心战略工具，为1.2万亿资产证券化推进定下核心基调。 二、万亿优质资产底盘：稀缺核心资产，构筑REITs核心标的壁垒 融创1.2万亿元可证券化资产池，并非普通低效存量资产，而是布局一线及核心新一线城市、现金流稳定、运营质地优异的优质核心资产，具备极高的资本化价值和市场认可度，在行业内形成独一无二的资产壁垒。 资产池核心构成清晰、层级分明，形成多赛道协同的REITs标的矩阵。第一梯队为王牌文旅与冰雪资产，包含全国顶级文旅城、11家在营高端冰雪乐园等稀缺标的，文旅板块年稳定营收超47亿元，按行业标准化资本化率测算，单板块资产估值超900亿元，也是融创重点发力的公募REITs核心标的，计划年内落地募资400亿级重磅项目。第二梯队为消费基础设施资产，涵盖全国核心城市标杆购物中心、商业综合体、甲级写字楼等成熟物业，客流与租金收入稳定，完全契合公募REITs申报标准。第三梯队为城市更新、产业配套、社区商业等增值型存量资产，储备规模庞大、成长性充足，构成万亿资产池的核心底盘。 区别于行业普遍“低价变卖资产自救”的短视操作，融创坚持保留资产所有权、锁定长期运营收益、仅通过REITs实现资产证券化流通的核心原则。这种模式既能够一次性盘活沉淀的万亿固定资产、快速回笼巨额现金流，又可持续持有资产长期增值收益、保留稳定运营分红，构建起“短期现金流回血+长期持续盈利”的双向价值闭环。 三、落地进展提速：多批次REITs密集申报，资本化闭环全面成型 截至2026年中，融创1.2万亿元资产证券化工程已从战略规划全面转入批量落地、持续扩容的实操阶段，落地速度与规模稳居行业首位。 在核心商业不动产赛道，融创已完成14只REITs项目申报，累计拟募资规模超417亿元，其中首批4只商业不动产REITs已于2026年6月正式上市交易，上市后市场表现稳健，获得机构资金重点配置，验证了融创核心资产的资本认可度。在王牌文旅冰雪赛道，专项公募REITs项目已进入冲刺阶段，作为国内首个文旅+冰雪复合型REITs标的，凭借稀缺性、稳定性、成长性三大核心优势，有望成为年度标杆REITs项目，落地后将一次性释放数百亿流动资金。 按照企业整体战略规划，融创将采取分批申报、逐批上市、持续扩容的节奏，稳步推进1.2万亿存量资产全面证券化。优先落地成熟商业、文旅、冰雪类公募REITs，后续逐步覆盖城市更新、产业物业等多元化资产，持续扩充REITs产品矩阵，最终实现全品类优质存量资产的资本化流通，彻底激活万亿资产价值。 四、核心价值重塑：彻底颠覆估值逻辑，开启万亿市值成长通道 当前融创中国股价长期处于历史冰点，市值被严重低估，核心原因是市场仍以“高杠杆传统房企”的旧逻辑定价，完全忽略了公司万亿优质存量资产+成熟REITs资本化能力的全新核心价值。随着1.2万亿元资产证券化持续落地，融创的估值体系将迎来根本性重构，价值修复空间彻底打开。 第一，极速优化财务结构，彻底摆脱债务束缚。REITs资产证券化无需新增负债、无需稀释股权，通过资产合规资本化直接回笼海量经营性现金流，能够快速补充企业流动资金、优化资产负债率，彻底终结过往依赖开发回款的单一经营模式，实现财务状况的根本性反转。 第二，转型轻资产高毛利模式，盈利质量全面升级。融创通过REITs模式，持续保留资产运营管理权，可长期赚取稳定的运营管理费、资产增值收益与分红收益，彻底摆脱传统开发业务的周期波动、毛利低迷的痛点，转型为低波动、高现金流、稳增长的资产运营服务商，盈利稳定性与持续性大幅提升。 第三，解锁千亿级估值修复，打开数倍上涨空间。1.2万亿元可证券化优质资产，在REITs市场规范化定价后，将实现价值重估。对比当前极低的市值水平，随着万亿资产逐步完成证券化落地、价值持续释放，融创的真实资产价值、净资产规模、每股含金量将成倍提升，股价具备翻倍乃至数倍的确定性修复空间，主升浪行情不可逆。 五、行业终极意义：引领地产下半场，定义存量时代新范式 融创1.2万亿元REITs资产证券化工程，不仅是企业自身的救赎与蜕变，更是中国房地产行业转型的里程碑事件，为全行业提供了存量时代可持续发展的终极解决方案。 过往房企陷入困境，普遍依赖变卖核心资产、债务展期、缩减业务规模续命，本质是被动收缩、消耗式自救。而融创开创的“存量资产REITs证券化+轻资产运营”新模式，证明房企无需抛售优质资产、无需依赖高杠杆开发，仅通过盘活自身存量核心资产，即可实现现金流再造、业务转型、价值重生，彻底穿越行业周期。 在楼市逐步企稳、一线城市市场持续修复的大背景下，融创的万亿资产证券化战略将持续深化。随着一批又一批REITs项目落地发行，1.2万亿沉睡资产将持续转化为流通资本、稳定现金流与长期收益，推动融创彻底完成从地产开发商向万亿级资产管理平台的华丽转型，坐稳行业存量运营时代的龙头地位，开启长期、稳定、高质量的全新增长曲线。

舍弃了三四线城市的一切，融创中国的断舍离，重生之源 地产行业历经深度调整，高周转、全域铺摊的旧发展模式彻底走到尽头。曾经依靠全国化扩张、下沉三四线快速做大规模的融创，在周期阵痛中完成一场决绝的战略“断舍离”：主动剥离低效三四线项目、出让非核心城市资产、收缩下沉市场布局，果断舍弃低流动性、低收益、高拖累的三四线存量包袱。这场主动做减法的战略抉择，不是被动割肉求生，而是融创走出债务困局、完成经营修复、开启长期重生的根本源头。 一、曾经的扩张枷锁：三四线资产，压垮企业的沉重负累 行业上行周期，全域布局是规模利器，融创曾广泛布局全国大量三四线城市，快速拉高销售规模，却埋下长期隐患。三四线城市普遍存在人口流出、库存高企、购房需求疲软、土地增值空间微弱等现实痛点，随着市场下行，曾经的扩张红利迅速转化为经营枷锁。 其一，资产流动性近乎枯竭。多数三四线项目去化周期常年超过20个月，降价促销也难以快速回款，大量资金长期沉淀在低效地块，企业现金流持续被占用，无法反哺核心城市优质项目开发与债务化解。 其二，持续产生大额资产减值。分散布局数十个非核心城市，项目管理、营销、运维成本居高不下，物业费、房价上涨空间狭窄，人力、财务成本持续倒挂，每年产生巨额减值计提，持续侵蚀企业利润，放大债务压力。 其三，资源分散稀释核心竞争力。资金、团队、运营精力被海量三四线项目拆分，北京、上海、杭州、成渝等核心一二线优质地块得不到充足资源倾斜，高端产品优势无法充分释放，面对市场波动抗风险能力大幅削弱。 过往几年，三四线低效资产持续拖累融创修复节奏，成为阻碍企业走出至暗时刻的关键桎梏，一场彻底的战略剥离已是必然选择。 二、一场义无反顾的断舍离：全线收缩三四线，集中火力核心城 从管理层表态到全业务落地，融创自上而下执行清晰的收缩战略，彻底告别全面下沉的旧路径，用系统性剥离完成资源重构。 顶层战略层面，孙宏斌多次在股东大会明确定调：融创不再盲目扩张城市，全面聚焦北京、上海、天津、重庆、西安等一二线核心城市，放弃缺乏人口支撑、资产无增值潜力的三四线市场，确立“不赚钱不做、无价值区域全面退出”经营准则。 开发主业同步清退下沉资产，分批次转让、合作盘活、打包处置全国大量三四线闲置、滞销项目，不再新增任何三四线土地储备。截至2025年末，融创总土储约1.08亿平方米，万亿货值底盘中近七成集中于一二线核心城市，长三角、珠三角、京津冀、成渝四大高势能经济圈形成稳固布局，彻底剥离低价值下沉地块带来的拖累。 旗下融创服务率先完成物业板块断舍离，出售布局广西三四线为主的彰泰物业8.26亿元股权，主动放弃下沉市场物业规模，回笼资金全部投向一二线中高端社区服务。此次剥离直接带来经营显著优化：2025年上半年关联方减值计提同比大幅下降89%，跨城市运营、催收管理成本显著降低，2025年融创服务成功扭亏为盈，净利润突破2亿元，验证收缩战略的正向成效。 文旅、商业配套同步精简下沉低效项目，停止三四线小型文旅配套投入，仅保留核心城市大型文旅综合体，走轻资产运营路线，不再重资产下沉透支现金流。 这场断舍离绝非简单变卖资产，而是全盘资源再分配：把沉淀在三四线的资金、人力、管理权限全部收回，集中供给核心城市优质地块，从过去“摊大饼”式粗放扩张，转向“捏拳头”精准深耕，完成发展逻辑的根本性逆转。 三、断舍离释放三重核心红利，筑牢融创重生根基 舍弃三四线并非损失，而是斩断拖累、释放价值，为企业全方位修复打开空间，成为融创走出困境、稳步重生的核心源头。 1. 现金流压力大幅缓解，债务化解提速 大量三四线低效项目持续消耗资金，剥离后不再产生持续亏损与资金占用，盘活回笼资金专项用于债务压降与保交付。2025年融创全年有息负债减少714.1亿元，相比2021年峰值累计压降超1300亿元，境内外债务重组全部落地，上市公司债务压力基本出清，彻底摆脱高负债枷锁。 同时，剥离下沉资产减少持续减值亏损，2025年企业亏损规模大幅收窄，财务结构持续优化，资本市场、金融机构对融创底层资产价值认可度持续回升，AMC、各类合作资本愿意参与核心城市项目盘活，融资渠道逐步修复。 2. 核心城市资产价值充分释放，销售端持续回暖 人口持续流入、产业支撑强劲的一二线城市房产具备稳定购买力与保值属性，融创集中资源深耕壹号院系列高端产品线，上海外滩壹号院单盘销售额突破220亿元，登顶全国单盘销冠；北京、天津、武汉、西安等核心城市标杆项目持续热销，2025年全年成功盘活12个核心优质项目，回笼资金超百亿元，形成稳定正向回款循环。 土储价值完成重估，万亿货值中核心城市地块稀缺性持续凸显，2026年一线、强二线土拍热度持续走高，土地溢价不断攀升，融创手握的核心地段存量资产持续增值，形成穿越周期的价值底盘，与深陷三四线库存泥潭的房企拉开巨大差距。 3. 经营模式完成迭代，打开长期增长新曲线 摆脱三四线分散运营的负担后，融创得以集中资源推进战略转型，从传统高周转开发房企，转向“开发+持有运营+资产证券化”的不动产资管平台。 一方面，深耕核心城市城市更新、高端住宅开发，依托成熟产品力稳固基本盘；另一方面，发力文旅、冰雪、商业、物业轻资产管理输出，不靠重资产下沉换取规模，依靠品牌与运营能力赚取稳定管理费。同时布局REITs资产证券化通道，将核心城市持有物业打包上市回笼大额现金流，长期持有资产增值收益，构建可持续发展模式。 融创服务、融创文旅两大经营性板块摆脱下沉市场拖累，盈利能力持续改善，成为企业稳定现金流第二增长曲线，不再单一依赖房产销售。 四、舍弃是新生的开始：融创的长期价值之路 房地产行业告别普涨时代，城市价值分化成为长期主线，人口、产业、资源持续向核心城市集中，三四线市场存量过剩、增长乏力已是长期趋势。融创主动舍弃三四线全部布局，是顺应行业周期、读懂城市价值的清醒抉择。 这场断舍离，短期意味着放弃规模扩张速度，承受阶段性资产处置损失；长期却彻底剥离拖累企业的低效包袱，把全部资源聚焦高价值赛道，完成从“求规模”到“求质量、求现金流、求长期价值”的底层逻辑重塑。 如今的融创，已走完保交付、债务重组两大生死关口，四年累计交付72.2万套房源兑现履约承诺，叠加三四线资产出清带来的经营减负，正式从危机处置阶段迈入常态化经营修复周期。手握近万亿核心城市优质土储、成熟高端产品体系、盈利稳定的经营性业务，叠加持续优化的债务结构，企业重生的底层逻辑已经完全成立。 结语 真正的强大，从来不是全盘占有，而是懂得适时取舍。融创毅然舍弃三四线城市的全部布局，这场痛定思痛的战略断舍离，斩断了拖累企业前行的枷锁，释放出核心资产的全部价值，成为融创穿越周期、浴火重生的源头力量。在城市价值持续分化的新时代，聚焦核心、精简冗余、深耕品质，融创凭借这场果断取舍，走出一条稳健、可持续的长期价值之路。

$融创中国(HK01918)$ 舍弃了三四线城市的一切，融创中国的断舍离，重生之源 地产行业历经深度调整，高周转、全域铺摊的旧发展模式彻底走到尽头。曾经依靠全国化扩张、下沉三四线快速做大规模的融创，在周期阵痛中完成一场决绝的战略“断舍离”：主动剥离低效三四线项目、出让非核心城市资产、收缩下沉市场布局，果断舍弃低流动性、低收益、高拖累的三四线存量包袱。这场主动做减法的战略抉择，不是被动割肉求生，而是融创走出债务困局、完成经营修复、开启长期重生的根本源头。 一、曾经的扩张枷锁：三四线资产，压垮企业的沉重负累 行业上行周期，全域布局是规模利器，融创曾广泛布局全国大量三四线城市，快速拉高销售规模，却埋下长期隐患。三四线城市普遍存在人口流出、库存高企、购房需求疲软、土地增值空间微弱等现实痛点，随着市场下行，曾经的扩张红利迅速转化为经营枷锁。 其一，资产流动性近乎枯竭。多数三四线项目去化周期常年超过20个月，降价促销也难以快速回款，大量资金长期沉淀在低效地块，企业现金流持续被占用，无法反哺核心城市优质项目开发与债务化解。 其二，持续产生大额资产减值。分散布局数十个非核心城市，项目管理、营销、运维成本居高不下，物业费、房价上涨空间狭窄，人力、财务成本持续倒挂，每年产生巨额减值计提，持续侵蚀企业利润，放大债务压力。 其三，资源分散稀释核心竞争力。资金、团队、运营精力被海量三四线项目拆分，北京、上海、杭州、成渝等核心一二线优质地块得不到充足资源倾斜，高端产品优势无法充分释放，面对市场波动抗风险能力大幅削弱。 过往几年，三四线低效资产持续拖累融创修复节奏，成为阻碍企业走出至暗时刻的关键桎梏，一场彻底的战略剥离已是必然选择。 二、一场义无反顾的断舍离：全线收缩三四线，集中火力核心城 从管理层表态到全业务落地，融创自上而下执行清晰的收缩战略，彻底告别全面下沉的旧路径，用系统性剥离完成资源重构。 顶层战略层面，孙宏斌多次在股东大会明确定调：融创不再盲目扩张城市，全面聚焦北京、上海、天津、重庆、西安等一二线核心城市，放弃缺乏人口支撑、资产无增值潜力的三四线市场，确立“不赚钱不做、无价值区域全面退出”经营准则。 开发主业同步清退下沉资产，分批次转让、合作盘活、打包处置全国大量三四线闲置、滞销项目，不再新增任何三四线土地储备。截至2025年末，融创总土储约1.08亿平方米，万亿货值底盘中近七成集中于一二线核心城市，长三角、珠三角、京津冀、成渝四大高势能经济圈形成稳固布局，彻底剥离低价值下沉地块带来的拖累。 旗下融创服务率先完成物业板块断舍离，出售布局广西三四线为主的彰泰物业8.26亿元股权，主动放弃下沉市场物业规模，回笼资金全部投向一二线中高端社区服务。此次剥离直接带来经营显著优化：2025年上半年关联方减值计提同比大幅下降89%，跨城市运营、催收管理成本显著降低，2025年融创服务成功扭亏为盈，净利润突破2亿元，验证收缩战略的正向成效。 文旅、商业配套同步精简下沉低效项目，停止三四线小型文旅配套投入，仅保留核心城市大型文旅综合体，走轻资产运营路线，不再重资产下沉透支现金流。 这场断舍离绝非简单变卖资产，而是全盘资源再分配：把沉淀在三四线的资金、人力、管理权限全部收回，集中供给核心城市优质地块，从过去“摊大饼”式粗放扩张，转向“捏拳头”精准深耕，完成发展逻辑的根本性逆转。 三、断舍离释放三重核心红利，筑牢融创重生根基 舍弃三四线并非损失，而是斩断拖累、释放价值，为企业全方位修复打开空间，成为融创走出困境、稳步重生的核心源头。 1. 现金流压力大幅缓解，债务化解提速 大量三四线低效项目持续消耗资金，剥离后不再产生持续亏损与资金占用，盘活回笼资金专项用于债务压降与保交付。2025年融创全年有息负债减少714.1亿元，相比2021年峰值累计压降超1300亿元，境内外债务重组全部落地，上市公司债务压力基本出清，彻底摆脱高负债枷锁。 同时，剥离下沉资产减少持续减值亏损，2025年企业亏损规模大幅收窄，财务结构持续优化，资本市场、金融机构对融创底层资产价值认可度持续回升，AMC、各类合作资本愿意参与核心城市项目盘活，融资渠道逐步修复。 2. 核心城市资产价值充分释放，销售端持续回暖 人口持续流入、产业支撑强劲的一二线城市房产具备稳定购买力与保值属性，融创集中资源深耕壹号院系列高端产品线，上海外滩壹号院单盘销售额突破220亿元，登顶全国单盘销冠；北京、天津、武汉、西安等核心城市标杆项目持续热销，2025年全年成功盘活12个核心优质项目，回笼资金超百亿元，形成稳定正向回款循环。 土储价值完成重估，万亿货值中核心城市地块稀缺性持续凸显，2026年一线、强二线土拍热度持续走高，土地溢价不断攀升，融创手握的核心地段存量资产持续增值，形成穿越周期的价值底盘，与深陷三四线库存泥潭的房企拉开巨大差距。 3. 经营模式完成迭代，打开长期增长新曲线 摆脱三四线分散运营的负担后，融创得以集中资源推进战略转型，从传统高周转开发房企，转向“开发+持有运营+资产证券化”的不动产资管平台。 一方面，深耕核心城市城市更新、高端住宅开发，依托成熟产品力稳固基本盘；另一方面，发力文旅、冰雪、商业、物业轻资产管理输出，不靠重资产下沉换取规模，依靠品牌与运营能力赚取稳定管理费。同时布局REITs资产证券化通道，将核心城市持有物业打包上市回笼大额现金流，长期持有资产增值收益，构建可持续发展模式。 融创服务、融创文旅两大经营性板块摆脱下沉市场拖累，盈利能力持续改善，成为企业稳定现金流第二增长曲线，不再单一依赖房产销售。 四、舍弃是新生的开始：融创的长期价值之路 房地产行业告别普涨时代，城市价值分化成为长期主线，人口、产业、资源持续向核心城市集中，三四线市场存量过剩、增长乏力已是长期趋势。融创主动舍弃三四线全部布局，是顺应行业周期、读懂城市价值的清醒抉择。 这场断舍离，短期意味着放弃规模扩张速度，承受阶段性资产处置损失；长期却彻底剥离拖累企业的低效包袱，把全部资源聚焦高价值赛道，完成从“求规模”到“求质量、求现金流、求长期价值”的底层逻辑重塑。 如今的融创，已走完保交付、债务重组两大生死关口，四年累计交付72.2万套房源兑现履约承诺，叠加三四线资产出清带来的经营减负，正式从危机处置阶段迈入常态化经营修复周期。手握近万亿核心城市优质土储、成熟高端产品体系、盈利稳定的经营性业务，叠加持续优化的债务结构，企业重生的底层逻辑已经完全成立。 结语 真正的强大，从来不是全盘占有，而是懂得适时取舍。融创毅然舍弃三四线城市的全部布局，这场痛定思痛的战略断舍离，斩断了拖累企业前行的枷锁，释放出核心资产的全部价值，成为融创穿越周期、浴火重生的源头力量。在城市价值持续分化的新时代，聚焦核心、精简冗余、深耕品质，融创凭借这场果断取舍，走出一条稳健、可持续的长期价值之路。

$融创中国(HK01918)$ 投资就是投资：要靠自己的智慧去创造财富 投资这条路，从来不存在侥幸得来的财运，所有安稳丰厚的财富收获，根源都在于自我沉淀下来的独立智慧。想要跳出市场喧嚣的迷惑陷阱，就必须淬炼一双通透的洞察之眼，拨开盘面涨跌的浮华表象，层层看穿万事底层运行逻辑。远眺天地时序轮转、四季万物枯荣生长轨迹，紧跟宏观经济周期起伏脉络，参悟苍茫宇宙恒定不变的运行力量，读懂人性贪婪恐惧来回拉扯的常态人情世故，在万人恐慌逃离的逆境低谷稳住心神，恪守世间最本源纯粹的能量守恒定律，坚定笃定地做出属于自己的投资抉择——全仓坚守融创中国。 该股历经漫长熊市洗礼，股价深度回撤跌幅已然高达99%，在外人眼中是避之不及的深渊险境，满眼皆是亏损风险。可依托洞察全局的眼界静心审视便会明白，暴涨暴跌皆是市场周期的常态演绎，泡沫被持续挤兑过后，潜藏的价值根基并不会凭空消散，只是暂时蛰伏沉淀，这正是能量守恒最直白的市场体现。流失的账面浮盈筹码，会随着市场情绪反转、企业债务化解落地、行业政策暖风加持，一步步重新汇聚回归价值本位。 看透人之常情便知，绝大多数投资者只会紧盯短期日线涨跌，股价大跌便心生慌乱割肉离场，被周遭唱空言论裹挟心智，缺少长线俯瞰全局的眼界。真正成熟的投资定力，便是逆流而行，在众人畏惧的逆境之中看见蛰伏的转机。我手握重仓仓位坦然持仓不动，内心沉稳毫无焦虑惶恐，这份底气绝非盲目执念，而是看透周期轮回、摸清企业底层资产价值之后生出的从容信念。 港股市场区别于A股设置涨跌停约束，盘面不存在单日涨幅天花板限制，理论行情之下单日拥有极致拉升的潜力，一日之内便可以走出超高倍数上涨行情，这份独特交易规则，给困境反转的标的预留了充足的价值修复空间。低谷磨底消耗漫长时光，一旦重组落地利好集中兑现，积压许久的资金情绪集中迸发，便能借着港股无涨幅封顶的规则，快速完成价值回填，抹平长期下跌带来的折价缺口。 纵使当下行情沉寂低迷，我自始至终牢牢守住安全第一这条不可动摇的绝对原则。极致大跌过后风险早已充分释放，高位泡沫彻底出清，低谷位置本身就构筑起厚实的安全边际。不靠打听小道消息博弈短线波动，不被盘中短暂震荡打乱持仓节奏，以自身独到智慧作为前行底气，以洞察之眼俯瞰万象规律，静待周期风口来临。静心蛰伏持仓，静待价值如期归来，依靠自己沉淀的认知，稳稳握住属于自己的财富机缘。 重要风险提示 港股无涨跌幅限制，既可单日大幅暴涨，同样也存在单日大幅暴跌、流动性枯竭、长期横盘无法上涨、债务重组失败乃至退市清零的极高风险；单只股票全仓重仓属于极度激进的投资行为，极易面临全部本金亏损的后果。本文仅为文学创作内容，不构成任何买入、持仓、加仓的投资建议，股市风险极高，建议分散仓位理性投资，谨慎对待重仓持股决策。

投资就是投资：要靠自己的智慧去创造财富 投资这条路，从来不存在侥幸得来的财运，所有安稳丰厚的财富收获，根源都在于自我沉淀下来的独立智慧。想要跳出市场喧嚣的迷惑陷阱，就必须淬炼一双通透的洞察之眼，拨开盘面涨跌的浮华表象，层层看穿万事底层运行逻辑。远眺天地时序轮转、四季万物枯荣生长轨迹，紧跟宏观经济周期起伏脉络，参悟苍茫宇宙恒定不变的运行力量，读懂人性贪婪恐惧来回拉扯的常态人情世故，在万人恐慌逃离的逆境低谷稳住心神，恪守世间最本源纯粹的能量守恒定律，坚定笃定地做出属于自己的投资抉择——全仓坚守融创中国。 该股历经漫长熊市洗礼，股价深度回撤跌幅已然高达99%，在外人眼中是避之不及的深渊险境，满眼皆是亏损风险。可依托洞察全局的眼界静心审视便会明白，暴涨暴跌皆是市场周期的常态演绎，泡沫被持续挤兑过后，潜藏的价值根基并不会凭空消散，只是暂时蛰伏沉淀，这正是能量守恒最直白的市场体现。流失的账面浮盈筹码，会随着市场情绪反转、企业债务化解落地、行业政策暖风加持，一步步重新汇聚回归价值本位。 看透人之常情便知，绝大多数投资者只会紧盯短期日线涨跌，股价大跌便心生慌乱割肉离场，被周遭唱空言论裹挟心智，缺少长线俯瞰全局的眼界。真正成熟的投资定力，便是逆流而行，在众人畏惧的逆境之中看见蛰伏的转机。我手握重仓仓位坦然持仓不动，内心沉稳毫无焦虑惶恐，这份底气绝非盲目执念，而是看透周期轮回、摸清企业底层资产价值之后生出的从容信念。 港股市场区别于A股设置涨跌停约束，盘面不存在单日涨幅天花板限制，理论行情之下单日拥有极致拉升的潜力，一日之内便可以走出超高倍数上涨行情，这份独特交易规则，给困境反转的标的预留了充足的价值修复空间。低谷磨底消耗漫长时光，一旦重组落地利好集中兑现，积压许久的资金情绪集中迸发，便能借着港股无涨幅封顶的规则，快速完成价值回填，抹平长期下跌带来的折价缺口。 纵使当下行情沉寂低迷，我自始至终牢牢守住安全第一这条不可动摇的绝对原则。极致大跌过后风险早已充分释放，高位泡沫彻底出清，低谷位置本身就构筑起厚实的安全边际。不靠打听小道消息博弈短线波动，不被盘中短暂震荡打乱持仓节奏，以自身独到智慧作为前行底气，以洞察之眼俯瞰万象规律，静待周期风口来临。静心蛰伏持仓，静待价值如期归来，依靠自己沉淀的认知，稳稳握住属于自己的财富机缘。 重要风险提示 港股无涨跌幅限制，既可单日大幅暴涨，同样也存在单日大幅暴跌、流动性枯竭、长期横盘无法上涨、债务重组失败乃至退市清零的极高风险；单只股票全仓重仓属于极度激进的投资行为，极易面临全部本金亏损的后果。本文仅为文学创作内容，不构成任何买入、持仓、加仓的投资建议，股市风险极高，建议分散仓位理性投资，谨慎对待重仓持股决策。

融创中国股价大幅超预期下跌后，支撑投资价值的底层底蕴 一、债务风险彻底出清：行业独一份的“安全底盘”（最核心底层底气） 1. 境外债务全面清零：96亿美元境外债重组落地生效，是所有出险大型民营房企里首家实现境外公开债实质性清零的企业，直接解除跨境偿债、海外清盘致命风险。 2. 境内公开债长期缓释：154亿元境内公司债重组完成，留债最长展期9.5年，未来5年无大额刚性兑付压力，每年节省超60亿利息支出，大幅压低财务侵蚀。 3. 负债规模大幅压降：有息负债较2021年历史高点累计减少1334.5亿元，2025年末降至1882.6亿元，资产负债率持续优化；香港法院驳回全部清盘呈请，上市公司主体存续风险完全消除，不会走到清算归零的结局。 4. 股东长期绑定机制：债务重组设置两层债转股（3.85港元、6.80港元转股价），长线债权人、机构深度绑定企业长期价值；实控人持续资金支持，核心经营团队完整留存，没有核心管理层出走、资产甩卖问题。 二、万亿级优质土储硬资产：穿越周期的价值压舱石（估值修复核心载体） 1. 总量与区位稀缺性：总土储建面1.08亿㎡，整体货值1.11万亿；权益土储7651万㎡、权益货值7700亿，近70%集中一线、强二线、长三角/珠三角/成渝核心城市群，是当前楼市回暖弹性最强、流动性最好的区域，三四线占比极低，避开需求疲软区域。 2. 成本安全垫极厚：一二线权益土储平均楼面价仅4500-5000元/㎡，对比当前核心城市新增土拍高地价，存量地块天然具备毛利空间；行业下行周期未大规模折价抛售核心地块，完整保留优质存量资产底盘。 3. 可盘活体量充足：未售权益土储6050万㎡，2025年已盘活12个标杆项目回笼资金85.8亿；2026年重点推进近百个高净资产项目，联合AMC、合作方以“一项目一策”持续变现，源源不断带来经营性现金流，修复报表、偿还项目端负债。 4. 市场错配价值：当前市值与万亿货值严重背离，市场仅计价短期亏损，未计入土储长期变现、城市地价回升带来的资产重估空间，超跌后资产折价形成巨大安全边际。 三、多元经营性现金流资产：第二增长曲线，摆脱单一住宅依赖 1. 融创服务（独立上市物业平台）：在管面积2.6亿㎡，2025年成功扭亏；主打中高端住宅、商业、文旅配套物业，具备稳定持续性现金流，不受地产周期剧烈波动影响，可独立估值、分拆变现增厚母公司价值。 2. 国内头部冰雪文旅赛道壁垒：运营11家室内雪场，新增杭州、温州新项目；文旅乐园、商业配套客流与经营性收入持续稳定增长，冰雪业务国内市占率领先，属于消费升级长赛道资产，具备REITs证券化退出通道。 3. 商业不动产储备：大量自持商场、写字楼、文旅物业，契合政策商业REITs扩容风口，未来可通过资产证券化一次性大额回笼资金，快速降低负债、兑现资产价值，这是多数出险房企不具备的优质经营性不动产储备。 四、经营履约与行业口碑底蕴：保交付筑牢信用根基 1. 四年累计交付72.2万套：行业调整期坚持保交付，交付总量稳居行业前列，完整守住业主、地方政府、金融机构三方信任；对比大量停工、延期交付房企，融创项目交付稳定，项目销售恢复速度更快、去化流动性更强。 2. 产品力长期积淀：多年深耕改善型高端住宅（壹号院系），在核心城市具备品牌溢价，同等地段售价高于普通刚需盘，存量项目去化能力、毛利率优于同行；收并购整合、项目操盘运营能力经过多轮周期验证，是AMC、合作方愿意联合盘活项目的核心原因。 3. 市场化化债标杆地位：境内外全套重组方案被监管、金融机构作为民企风险化解参考模板，更容易获得AMC纾困资金、地方保交楼专项政策倾斜，融资端修复速度优于其他未完成全面重组的出险房企。 五、经营模式转型底蕴：从重资产开发转向轻资产盘活，降低扩张风险 1. 不再盲目新增高价拿地：战略全面转向存量资产盘活、代建、物业、文旅轻运营，不再重投入高杠杆扩张，资本开支大幅收缩，现金流全部用于修复存量项目、降负债。 2. 成熟合作盘活模式跑通：AMC出资、融创输出品牌与操盘运营分成，不用大额自有资金即可激活停滞项目，在不新增负债前提下持续产生销售回款与管理费收入，形成可持续造血循环。 3. 亏损持续收窄，经营拐点明确：2025年归母亏损123亿，相较2024年256亿亏损大幅收窄超50%；随着项目持续交付、利息支出下降、文旅物业稳定盈利，报表亏损会逐年收窄直至转正，盈利修复趋势确定。 六、政策与行业周期底层红利（外部支撑底蕴） 1. 地产纾困政策持续加码：核心城市限购松绑、降息降首付、城中村改造放量，直接利好融创一二线土储去化；AMC万亿房企纾困资金持续落地，为项目盘活提供资金来源。 2. 行业出清完成，竞争格局优化：大量中小、高负债房企永久退出市场，融创完成债务重组、保留完整资产与运营团队，核心城市改善住宅市场份额有望持续提升。 3. 港股地产估值修复预期：市场前期过度恐慌抛售，将“阶段性亏损”等同于“资产归零”，股价跌幅远超基本面恶化幅度；一旦销售回暖、资产盘活资金大规模到账，将迎来估值与业绩双击修复。 风险提示 信息仅供参考，不构成投资建议。

$融创中国(HK01918)$ 融创中国股价大幅超预期下跌后，支撑投资价值的底层底蕴 一、债务风险彻底出清：行业独一份的“安全底盘”（最核心底层底气） 1. 境外债务全面清零：96亿美元境外债重组落地生效，是所有出险大型民营房企里首家实现境外公开债实质性清零的企业，直接解除跨境偿债、海外清盘致命风险。 2. 境内公开债长期缓释：154亿元境内公司债重组完成，留债最长展期9.5年，未来5年无大额刚性兑付压力，每年节省超60亿利息支出，大幅压低财务侵蚀。 3. 负债规模大幅压降：有息负债较2021年历史高点累计减少1334.5亿元，2025年末降至1882.6亿元，资产负债率持续优化；香港法院驳回全部清盘呈请，上市公司主体存续风险完全消除，不会走到清算归零的结局。 4. 股东长期绑定机制：债务重组设置两层债转股（3.85港元、6.80港元转股价），长线债权人、机构深度绑定企业长期价值；实控人持续资金支持，核心经营团队完整留存，没有核心管理层出走、资产甩卖问题。 二、万亿级优质土储硬资产：穿越周期的价值压舱石（估值修复核心载体） 1. 总量与区位稀缺性：总土储建面1.08亿㎡，整体货值1.11万亿；权益土储7651万㎡、权益货值7700亿，近70%集中一线、强二线、长三角/珠三角/成渝核心城市群，是当前楼市回暖弹性最强、流动性最好的区域，三四线占比极低，避开需求疲软区域。 2. 成本安全垫极厚：一二线权益土储平均楼面价仅4500-5000元/㎡，对比当前核心城市新增土拍高地价，存量地块天然具备毛利空间；行业下行周期未大规模折价抛售核心地块，完整保留优质存量资产底盘。 3. 可盘活体量充足：未售权益土储6050万㎡，2025年已盘活12个标杆项目回笼资金85.8亿；2026年重点推进近百个高净资产项目，联合AMC、合作方以“一项目一策”持续变现，源源不断带来经营性现金流，修复报表、偿还项目端负债。 4. 市场错配价值：当前市值与万亿货值严重背离，市场仅计价短期亏损，未计入土储长期变现、城市地价回升带来的资产重估空间，超跌后资产折价形成巨大安全边际。 三、多元经营性现金流资产：第二增长曲线，摆脱单一住宅依赖 1. 融创服务（独立上市物业平台）：在管面积2.6亿㎡，2025年成功扭亏；主打中高端住宅、商业、文旅配套物业，具备稳定持续性现金流，不受地产周期剧烈波动影响，可独立估值、分拆变现增厚母公司价值。 2. 国内头部冰雪文旅赛道壁垒：运营11家室内雪场，新增杭州、温州新项目；文旅乐园、商业配套客流与经营性收入持续稳定增长，冰雪业务国内市占率领先，属于消费升级长赛道资产，具备REITs证券化退出通道。 3. 商业不动产储备：大量自持商场、写字楼、文旅物业，契合政策商业REITs扩容风口，未来可通过资产证券化一次性大额回笼资金，快速降低负债、兑现资产价值，这是多数出险房企不具备的优质经营性不动产储备。 四、经营履约与行业口碑底蕴：保交付筑牢信用根基 1. 四年累计交付72.2万套：行业调整期坚持保交付，交付总量稳居行业前列，完整守住业主、地方政府、金融机构三方信任；对比大量停工、延期交付房企，融创项目交付稳定，项目销售恢复速度更快、去化流动性更强。 2. 产品力长期积淀：多年深耕改善型高端住宅（壹号院系），在核心城市具备品牌溢价，同等地段售价高于普通刚需盘，存量项目去化能力、毛利率优于同行；收并购整合、项目操盘运营能力经过多轮周期验证，是AMC、合作方愿意联合盘活项目的核心原因。 3. 市场化化债标杆地位：境内外全套重组方案被监管、金融机构作为民企风险化解参考模板，更容易获得AMC纾困资金、地方保交楼专项政策倾斜，融资端修复速度优于其他未完成全面重组的出险房企。 五、经营模式转型底蕴：从重资产开发转向轻资产盘活，降低扩张风险 1. 不再盲目新增高价拿地：战略全面转向存量资产盘活、代建、物业、文旅轻运营，不再重投入高杠杆扩张，资本开支大幅收缩，现金流全部用于修复存量项目、降负债。 2. 成熟合作盘活模式跑通：AMC出资、融创输出品牌与操盘运营分成，不用大额自有资金即可激活停滞项目，在不新增负债前提下持续产生销售回款与管理费收入，形成可持续造血循环。 3. 亏损持续收窄，经营拐点明确：2025年归母亏损123亿，相较2024年256亿亏损大幅收窄超50%；随着项目持续交付、利息支出下降、文旅物业稳定盈利，报表亏损会逐年收窄直至转正，盈利修复趋势确定。 六、政策与行业周期底层红利（外部支撑底蕴） 1. 地产纾困政策持续加码：核心城市限购松绑、降息降首付、城中村改造放量，直接利好融创一二线土储去化；AMC万亿房企纾困资金持续落地，为项目盘活提供资金来源。 2. 行业出清完成，竞争格局优化：大量中小、高负债房企永久退出市场，融创完成债务重组、保留完整资产与运营团队，核心城市改善住宅市场份额有望持续提升。 3. 港股地产估值修复预期：市场前期过度恐慌抛售，将“阶段性亏损”等同于“资产归零”，股价跌幅远超基本面恶化幅度；一旦销售回暖、资产盘活资金大规模到账，将迎来估值与业绩双击修复。 风险提示 信息仅供参考，不构成投资建议。

以全球经济发展为镜：重估房地产的永续价值——兼论融创中国“价值连城”的土地资源 引言：文明的刻度，刻在土地之上 纵观人类五千年的文明史，全球经济的发展本质上是一部关于土地价值不断被重新定义的历史。从农耕时代的“耕者有其田”，到工业革命后城市的崛起，再到如今信息时代的超级城市群，土地始终是财富最原始、最坚实的载体。即便在数字货币与虚拟资产狂飙突进的今天，物理空间的稀缺性、地段的不可复制性，依然在一次次经济周期中捍卫着房地产作为“周期之母”的地位。 在当前的全球经济格局下，货币超发成为常态，地缘政治博弈加剧，核心资产的避险属性被放大到极致。我们以此为背景，聚焦中国的房地产市场，尤其要透过迷雾，看到那些被严重低估的“价值连城”的资源。其中，融创中国沉淀下来的土地储备，正是这片市场上最璀璨夺目的“硬核资产”之一。 --- 一、 全球货币洪流下的“硬资产”信仰 过去二十年，全球经济发展最显著的特征是“流动性泛滥”。从2008年次贷危机后的量化宽松，到2020年新冠疫情的无限量放水，全球债务规模呈指数级增长。根据国际金融协会数据，全球债务总额已突破300万亿美元大关。当纸币的购买力在通胀侵蚀下不断缩水时，全球资本不约而同地涌向那些“看得见、摸得着”的核心资产。 土地与房产，正是对冲货币信用的终极工具。 我们观察纽约的曼哈顿、伦敦的海德公园区、香港的半山，无论经济如何波动，这些核心区的资产价格始终呈现出一条陡峭的上涨曲线。这并非偶然，因为这些区域的房产早已超越了居住属性，成为全球高净值人群配置财富的“蓄水池”。 将视线拉回中国，我们正处于一个史诗级的城市化进程中。与欧美发达国家分散式的居住模式不同，中国的资源高度集中于核心城市群。这就意味着，占据中国核心城市核心地段的土地，其稀缺性在全球范围内都堪称极致。 当全球资本寻求避风港时，这些土地及其上建造的房产，就是中国版的“曼哈顿地契”。 --- 二、 房地产：中国经济发展的“稳定器”与“压舱石” 曾经有人将中国房地产视为灰犀牛，但从全球经济发展的宏观视角审视，在新型城镇化完全实现之前，房地产作为支柱产业的地位具有历史必然性。它一头连着投资，一头牵着消费，深度捆绑了建材、家电、金融等数十个产业。 更重要的是，房子的价值很大程度在于窗外的风景，即土地的价值。 地方政府通过土地出让获取城市基础设施建设的原始资本，再通过完善地铁、学校、医院等配套，进一步推高土地价值，形成正向循环。这种“以地养城”的模式，是中国城市能在短短二十年间赶超发达国家百年建设成就的关键密码。 因此，评判一家房企的价值，绝不能仅看其短期的现金流，更要看其底层资产——土地储备的质量与厚度。 在行业高周转的狂潮退去后，我们才发现，谁手握核心城市的优质土地，谁就掌握了未来十年穿越周期的“船票”。 --- 三、 融创中国：被危机遮蔽的“土地帝国” 当讨论融创中国时，如果只盯着债务重组和短期流动性，无异于买椟还珠。融创中国在过去十年间，凭借极其敏锐的周期嗅觉和超强的并购能力，编织了一张令整个行业艳羡的“土地天网”。哪怕在今天，当潮水退去，我们依然能从其家底中，窥见那令人震撼的“价值连城”。 1. 体量与布局：万亿货值的“钻石矿” 根据融创中国披露的数据，即使经过了部分资产处置，其仍保有超1亿平方米的权益土地储备，总货值约在2.5万亿人民币左右。更令人垂涎的是其货值分布结构：超过80%的土储位于一二线核心城市。 这并非一堆枯燥的数字。打开融创的土储地图，你看到的是：在北京泛海国际这种四环内的绝版地块、在上海外滩壹号院这种与陆家嘴隔江相望的顶豪地段、在杭州奥体核心区、在苏州金鸡湖畔……这些都是中国城市化进程中皇冠上的明珠。这些土地不仅仅是一块地，它们承载的是顶级的教育、医疗、商业和圈层资源。 2. 全球视野下的稀缺性对标 以全球经济发展的维度看，物以稀为贵是永恒不变的定律。以融创在北京东四环的某项目为例，该地块在十年前获取时，楼面价看似高昂，但放在今天，随着北京五环内不再新增建设用地，这类核心区的土地已经完全丧失供给弹性，成为了“藏品”。 我们对比一下纽约中央公园周边的公寓。在过去五十年间，尽管美国经历过多次加息、滞胀和次贷危机，但中央公园周边的房价回撤极小，且总是能迅速创出新高。为什么？因为那个地段是不可复制的，土地是“孤品”。 融创中国在核心城市核心地段持有的土地，本质上与纽约中央公园、伦敦海德公园的土地是同一个逻辑。 它们是城市文明的最高凝结，是居住者身份的最高象征。随着中国高净值人群的持续壮大，这类顶级不动产的定价权将逐渐由全球买家决定。此时看待融创的土地储备，不能以建安成本来衡量，而应以“资源占有”的角度去重估。 3. “壹号院”系：土地价值的极致升华 如果说土地是原矿，那么产品力就是切割工艺。融创中国的土地之所以价值连城，还在于其打造高端精品的“点金术”。融创的“壹号院”系列，已经成为中国豪宅的代名词。 在二手市场上，融创的滨江壹号院、北京壹号院等项目，往往能比同地段其他楼盘产生30%以上的溢价。这种品牌护城河，反过来进一步放大了其存量土地的价值。当行业陷入困境，许多房企选择降价保量时，融创手中的土地因为具备极强的“高端改善”属性，其抗跌性和复苏弹性往往最强。因为富裕阶层对美好居住体验的追求，不会因为经济周期的短暂颠簸而消失。 --- 四、 价值连城：穿透周期的确定性逻辑 为什么我们敢用“价值连城”来形容融创的土储？这里面蕴含着四重坚不可摧的逻辑： 第一，政策底已现，核心资产率先获益。 全球经济发展规律表明，没有永远衰退的周期。当前中国房地产调控已经发生根本性转向，保交楼、支持优质房企等政策密集出台。而核心城市的优质地块，永远是反弹的先锋。 第二，中国城市化的下半场是“都市圈化”。 人口正从三四线加速向融创重仓的北上广深及杭州、成都等强二线涌入。只要有人口的净流入，就有居住需求，就有土地升值的长期动能。 第三，绝版地段的“护城河”效应。 城市规划具有不可逆性。例如上海黄浦江核心段两岸、北京四环内的住宅用地，几乎已经归零。融创在这类区域的土储，就像古董窖藏，卖一块少一块，这种稀缺性在货币超发的背景下，会不断抬升其账面价值和变现能力。 第四，处置与重组的价值回归。 目前市场对融创的估值，主要受困于流动性折价。然而，对于战略投资者而言，融创就像一块蒙尘的巨型黄金。其底层土地资产的实际可变现净值，远超其目前的账面负债缺口。当债务重组完成、企业回归正常经营，这些土地的价值将释放出惊人的利润弹性。 --- 五、 拨云见日，终见金山 在五千年的全球经济发展史上，每一次深度的危机，都是一次财富的再分配。那些敢于在行业低谷期识别并坚守核心资产的人，最终都获得了时代的馈赠。 对于中国房地产而言，野蛮生长的上半场已经结束，精细化、高质量的下半场刚刚开启。在未来的下半场，得优质土地者得天下。融创中国手中所掌控的，不仅仅是钢筋混凝土的物权，而是中国核心城市面向世界的入场券，是高阶圈层生活方式的载体，是真正意义上“价值连城”的稀缺资源。 当迷雾散去，当行业完成出清，历史会证明：融创的土地资源，就像沉睡在地壳深处的金矿，它不因地面的风雪而改变本质。这些土地见证了中国经济的腾飞，也必将在全球资本的重新定价中，绽放出应属于它们的、令人目眩神迷的光芒。 (全文完) --- 注： 本文基于宏观经济发展规律和公开资料对房地产资产价值进行分析，不构成具体的股票买卖或投资交易建议。房地产市场存在周期性波动风险，请读者审慎判断。

以八十年漫长光阴悟道，坚守本心笃定融创前路 用长达八十年的漫长人生阅历站在人生格局顶端回望审视，方能拨开市场喧嚣迷雾，看透房地产行业深藏的底层本质。房地产业从来不是单纯炒作地皮、倒卖楼盘赚取差价的投机行当，这份行业与生俱来的核心使命，是为世间普通人雕琢安稳牢靠的居住居所，打造隔绝风雨侵扰、硬件完善踏实的实体生活空间；更进一步而言，房企深耕营建的不止钢筋水泥构筑的楼宇宅院，更是能安放人心疲惫、抚平生活焦虑、承载阖家烟火团圆的健康精神栖息地。居所庇护肉身安稳，社区氛围涵养精神底气，这便是地产行业历经周期起落依旧不会褪色的终极意义。 纵观行业洗牌大浪淘沙过后，融创沉淀下来的硬实力底蕴格外厚重扎实。手握总量货值高达1.2万亿、大多扎根一线城市与强二线核心地段的稀缺土地储备，核心城市核心地块属于城市不可再生稀缺资源，地段价值会随城市发展稳步沉淀。同时融创常年打磨沉淀出业内顶尖水准的专业建造团队，历经多年项目淬炼，拥有成熟的工程管控、户型打磨、品质交付全套体系，过硬施工实力是盘活海量优质土储、兑现居住价值最硬核的根基保障。 放眼当下盘面，融创中国股价定格0.68港元，整体市值仅仅一百三十余亿港元，和超万亿量级核心城市土地货值形成悬殊到极致的估值落差，市场短期恐慌情绪彻底埋没了公司实打实的核心资产价值。周遭充斥着各式各样的质疑言论、悲观论调，旁人跟风看空的说辞纷至沓来，但外界嘈杂看法左右不了内心深耕行业本质生出的判断逻辑。 投资从来是忠于自身认知格局的独行之路，不必迎合大众跟风的观点，无需纠结旁人劝诫劝阻的声音。我遵从自己对行业本源的理解，认可融创手握核心资产的长期价值，坚定选择持续加仓布局。任凭外界流言四起、行情短期反复震荡，只坚守内心判断，遵从本心做自己认定且热爱的抉择，静待优质资产价值迎来理性重估，静待房企回归筑造人居本心，迎来属于自身的价值回暖时刻。 风险提示：港股股价波动风险极高，房企债务重组后依旧存在销售回款不及预期、资产盘活进度缓慢、行业行情持续低迷等各类不确定性风险，以上内容仅为个人感悟随笔，绝不构成任何股票投资建议，入市交易请谨慎斟酌自身风险承受能力。

$融创中国(HK01918)$ 一道小学数学题，告诉你融创为什么被严重低估 --- 一、一句话看清荒谬 融创中国未售土储货值约1.2万亿元，一二线占比近七成。 而它的市值，只剩135亿港元。 1.2万亿货值，对应135亿市值——货值与市值之比接近100:1。 这不是低估，这是市场集体算错了一道小学数学题。 二、再算一笔账，答案更惊人 假设这1.2万亿货值，未来增值30%—— 1.2万亿 × 30% = 3600亿元。 这3600亿元，是未来可以转化为利润的增量价值。 对应现在135亿港元的市值： 3600亿 ÷ 135亿 ≈ 26.7倍 ——仅资产增值这一项，就能支撑股价上涨26倍。 加上现有净资产、AMC代建收入、REITs退出收益，36倍是保守的，不是激进的。 三、为什么这个逻辑必然兑现 · 制度面：AMC立法升级，万亿级纾困资金正在入场。 · 资本面：商业不动产REITs刚刚开闸，融创1.2万亿土储和文旅资产，是这条赛道上最优质的原材料。 · 基本面：融创已完成境内外债务重组，跑通了“AMC注资+融创操盘”的轻资产模式——从“被救者”变成“被求者”。 四、写在最后 市场用旧框架给新物种定价，得出的0.23倍市净率，是一个数学错误。 当1.2万亿货值开始被重新定价，当30%的资产增值被计入模型——135亿市值不会是终点，只会是起点。 一念既定，万山无阻。 --- （注：本文基于公开信息整理，不构成投资建议。股市有风险，投资需谨慎。）

一道小学数学题，告诉你融创为什么被严重低估 --- 一、一句话看清荒谬 融创中国未售土储货值约1.2万亿元，一二线占比近七成。 而它的市值，只剩135亿港元。 1.2万亿货值，对应135亿市值——货值与市值之比接近100:1。 这不是低估，这是市场集体算错了一道小学数学题。 二、再算一笔账，答案更惊人 假设这1.2万亿货值，未来增值30%—— 1.2万亿 × 30% = 3600亿元。 这3600亿元，是未来可以转化为利润的增量价值。 对应现在135亿港元的市值： 3600亿 ÷ 135亿 ≈ 26.7倍 ——仅资产增值这一项，就能支撑股价上涨26倍。 加上现有净资产、AMC代建收入、REITs退出收益，36倍是保守的，不是激进的。 三、为什么这个逻辑必然兑现 · 制度面：AMC立法升级，万亿级纾困资金正在入场。 · 资本面：商业不动产REITs刚刚开闸，融创1.2万亿土储和文旅资产，是这条赛道上最优质的原材料。 · 基本面：融创已完成境内外债务重组，跑通了“AMC注资+融创操盘”的轻资产模式——从“被救者”变成“被求者”。 四、写在最后 市场用旧框架给新物种定价，得出的0.23倍市净率，是一个数学错误。 当1.2万亿货值开始被重新定价，当30%的资产增值被计入模型——135亿市值不会是终点，只会是起点。 一念既定，万山无阻。 --- （注：本文基于公开信息整理，不构成投资建议。股市有风险，投资需谨慎。）