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机构：海通证券
研究员：涂力磊/谢盐
在管面积持续推动物管收入增加。2024 年，公司物业管理服务收入为3619.42百万元，占营收85.5%，同比增加12.4%。截止2024 年底，公司合约面积约为83.32 百万平方米，同比增长约8.6%；截止2024 年底，公司在管面积达到约72.20 百万平方米，同比增长约12.7%。其中商务物业占比为40.0%，公共及工业物业占比为21.5%，住宅物业占比为38.5%。2024 年底，公司在管面积中，北京、上海、深圳、广州、成都、杭州、重庆等一线和新一线城市占比达75.1%，粤港澳大湾区和长三角两大核心经济圈占比达64.2%。2024年，公司商务物业收入占基础物业服务收入的64.6%，第三方基础物业服务占基本物业服务收入的61.4%。2024 年，公司公共与工业物业收入同比增长23.9%；同期住宅物业收入同比增加20.4%。
主动压降非业主增值服务。2024 年，公司增值服务收入约为570.93 百万元，同比下降15.9%，占营收13.5%。增值服务的下降主要由于受到房地产经济环境下行影响，非业主增值服务主动压降，收入同比下降41.3%，业主增值服务收入同比增长13.8%，其中实现车位销售收入9.27 百万元。2024 年，公司其他业务收入为41.89 百万元，占营收1.0%，同比上涨60.0%。
毛利率有所下降，但仍处于行业偏高位置。毛利率从2023 年的19.0%下降至2024 年的18.7%，按年下降0.3 个百分点。基础物业管理服务的毛利率为17.8%，较去年下降0.6 个百分点，主要是由于外拓市场竞争激烈，公司的第三方外拓业务毛利率下降所致。增值服务的毛利率为19.3%，较去年下降1.0 个百分点，主要由于报告期内公司主动压降非业主增值服务，而业主增值服务毛利率依然维持在20%以上高位水平。其他业务的毛利率为92.6%，较去年上升27.7 个百分点，主要是由于处置了公寓租赁业务，减少了亏损。
投资建议：维持“优于大市”评级。我们预计公司2025-2026 年EPS 分别为0.28 元、0.31 元，我们给予公司2025 年动态8-10XPE，合理价值区间在2.24~2.80 元人民币（2.43~3.03 港元）维持公司“优于大市”评级。汇率为1港元=0.92286 人民币。
风险提示。管理规模扩张不及预期，大客户战略不及预期，人工成本上升。