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机构：交银国际
研究员：谢骐聪
物业开发收入同比降18.9%至40.1 亿港元，受2024 上半年政府征收农地一次性收益，以及2025 年开发利润率下跌影响，物业开发税前利润同比降76.7%至3.4 亿港元。但公司表示，截至2025 上半年已售未结约127 亿港元，其中约66%将在下半年结转入账，并预期结转入账毛利率维持在15-20%。公司计划下半年有十个可推售的香港住宅项目，共计152 万平方呎，其中红磡、土瓜湾、启德以及中半山分别约占27%/21%/21%/20%，相对此前集中于启德（2024 年占约一半）更分散，有助降低因启德片区可售项目较多的影响。
总租金收入同比微跌2.8%至33.6 亿港元，期内出租率维持稳定在93%。中环甲级写字楼The Henderson 出租率已达80%，明显高于同区另一主要新项目的<20%。同时，Jane Street 已预承租新海滨项目1 期约22 万平方呎，占1 期可出租的写字楼面积约70%。预计续租租金仍然会有小幅下降，但从中长期看，我们相信恒基未来租金增长点主要来自1）The Henderson 出租率进一步上升，和2）大型中环新海滨项目将于2026-32 年分期落成，但两项大型项目回收周期仍然较长。
维持中性，目标价上调至25.90 港元：我们相信公司核心业务短期风险有所下降，但中长期仍存在不确定性：1）香港物业开发：启德项目面对去化和价格不确定性，2）内地物业开发：部份项目亏损，3）香港投资物业：中环新海滨项目回收期较长。我们对恒基维持中性评级，按55%（前为60%）的资产净值折让，目标价上调至25.90 港元。