卓越商企服务(6989.HK)：兼具稳健与韧性，静待“三重壁垒”下的价值共振

8月26日，卓越商企服务(6989.HK)交出2025年中报。

上半年，公司实现收入约20.15亿元人民币，实现毛利3.79亿元，实现归母净利润1.47亿元；第三方基础物业服务收入（不含收并购公司）同比增长26.9%，至9.33亿元。

整体来看，其交出了一份兼具稳健与韧性的半年度经营成绩单。

（来源：富途行情）

2025年，面对宏观环境挑战，站在当下该如何看待物业股的机会？

这份恰逢其时的中报，或许就是一把解锁的钥匙。

卓越商企服务构筑的三重竞争壁垒，长期价值成长可期

当下来看，审视卓越商企服务的长期价值，其在行业赛道中构建的如下三重壁垒值得重视。

第一重壁垒：第三方收入的快速增长，验证独立性与深厚经营内功

财报数据显示，卓越商企服务在2025年实现第三方基础物业服务收入（不含收并购公司）录得约9.33亿元，同比劲增26.9%，其毛利录得0.8亿元，同比增长14.9%。

相关第三方收入的快速增长，这不仅为公司带来了新的增长点，也增强了公司的抗风险能力。资本市场对于更强的独立性和成长性的物企也往往也会给予更高的估值溢价机会。

此外，还可以看到卓越商企服务的经营成果不仅体现在收入和规模的增长上，还体现在其客户结构的持续优化，这为其后续长期发展奠定了坚实根基。

卓越商企服务持续服务众多世界500强、头部高科技及互联网企业，在细分领域的领先地位稳固。期内，公司与某通讯行业巨头、某知名社交平台、某跨境支付领域领先机构及某工业软件解决方案提供商达成首次合作，涵盖超5万至16万平米的各类企业总部项目。这些高端客户的加入不仅提升了公司的品牌影响力，也为公司带来了稳定的收入来源预期，增厚公司业绩的确定性。

此外，在新消费领域公司也保持良好的拓展势头，眼下新消费行业快速发展，这也将为公司带来更多的业务成长机遇，强化公司的经营韧性和增长潜力。

第二重壁垒：战略客户深耕，打造持续拓展的业务飞轮

在物业管理行业，客户资源是企业最宝贵的资产之一。

卓越商企服务深刻认识到这一点，并始终将客户视为核心资产，通过战略客户深耕，实现了客户基础的稳定扩张与高质量交付。2022年起，公司在管合约面积复合增长率达32.7%；其中，战略客户项目数量同比增长23.1%，大于50万方的超大园区项目数量同比增长83.3%，这些均彰显公司对于高复杂度，高管理难度业态的交付能力。

上半年，卓越商企服务的战略客户合同保有率接近100%。考虑到战略客户对服务的专业化、定制化要求极高（如互联网企业的24小时运维、高端制造的无尘环境要求等），该保有率数据充分彰显客户对公司服务品质的高度认可和长期合作的信任基础。

值得一提的是，在2024年某战略客户（全球领先的ICT基础设施和智能终端提供商）全国供应商绩效综合排名中，全线条绩效都稳居领先地位。

不难看到，战略客户项目业务的高成长和客户合同的高保有率背后是体现了卓越商企服务强大的服务竞争力。而凭借与这些客户长期合作的信任基础，也有助于公司进一步拓展客户生态圈，为其规模增长提供持续的驱动力。财报数据显示，期间卓越商企服务战略客户收入约达5.08亿元，同比2024年同期实现30.2%强劲增长。

值得一提的是，卓越商企相关战略客户新增项目中就有超半数均来自客户的推荐。通过这种现有客户推荐新项目的方式，不仅降低了市场拓展成本，还提高了项目的成功率和稳定性。得益于高质量的服务和良好的客户关系，卓越商企服务在市场中建立了强大的品牌影响力，为公司带来了更多的市场机会。

第三重壁垒：持续推动数字化转型，内外兼修助力可持续发展

在物业管理行业，数字化转型和可持续发展均已成为企业提升竞争力和实现长期增长不容忽视的议题，也是资本市场审视物企估值的重要锚点所在。

前者来看物业管理行业传统的运营模式面临着诸多挑战，如人力成本上升、服务效率低下、客户满意度难以提升等。数字化转型为行业带来了新的机遇，通过引入先进的信息技术，如物联网、AI等前沿技术，物业管理企业能够实现运营效率的显著提升和管理模式的创新。

以卓越商企服务来看，其在数字化能力建设方面表现突出。公司坚定推进核心业务系统建设，报告期内就成功上线了覆盖工单、收入、人力等核心模块的6大关键业务系统，逐步覆盖至各项目。同时，公司在智慧园区、社区及E+FM平台建设上成果丰硕，通过在项目上部署大量设备及系统，实现了对设备运行数据的实时监测与分析，有效减少了设备资产的意外折损和故障发生，降低了设备设施运营成本，提升了楼宇日常运营的稳定性和效率。

后者来看，可持续发展能力在当今商业环境中，已成为企业长期成功的关键因素。对于物业管理企业而言，这不仅意味着要在既有业务生态保持竞争力，还需要在环境、社会和公司治理（ESG）方面展现出色的表现。这种全面的可持续发展策略，不仅有助于企业提升品牌形象和市场认可度，还能为其带来长期的经济效益和社会价值。

可以看到，卓越商企服务坚持服务多元化产品拓展，构建生态化服务体系，不断蓄力未来发展。

公司通过持续完善产品与服务矩阵，打造涵盖企业行政、社区零售、空间资源、商业策划及管理的生态化服务体系，显著提升了客户对于增值服务的期待和满意度。这种多元化的服务矩阵不仅满足了客户的多样化需求，还为公司带来了新的收入增长点。

另外再关注到ESG管理上，作为一种价值创造的策略，在资本市场，ESG可持续发展被视为企业长期价值的重要组成部分，因此能够带来估值溢价。

聚焦卓越商企服务公司，其在ESG上取得了不俗成绩。公司Wind ESG评级跃升至AA级，并凭借绿色建筑认证、数字化治理创新等成果，摘得多个行业ESG相关奖项。ESG的高评级不仅提升了公司的社会形象，也为公司带来了更多的政策支持和市场机会。当前伴随ESG投资日益成为市场主流，其优异的ESG表现也将有助于其获得市场更多“真金白银”的关注和加持。

结语

眼下来看，进入8月后，内地物业管理股板块正呈现加速向上的趋势，这背后的逻辑不难理解，在当前牛市环境下，现金流稳健、分红前景能见度高等类似“准公用事业股”的特性具备安全性，同时过去估值受到地产行业“暴雷”因素影响承压，业绩与估值修复潜力大。

此前中泰证券观点指，整体来看，物管公司的合约面积持续增多，充足的面积规模可在未来转化为在管面积提升收入，为未来业绩的持续增长提供稳定的保障。另一方面，当前物管公司减值规模将持续缩小，企业分红意愿强，股息率仍普遍较高，同时，经营质量仍在持续提升，未来业绩有望稳定增长，板块红利属性增强。

在此背景下，卓越商企服务良好的业绩不仅在当前市场环境中展现出了稳健的表现，同时深耕商务赛道，独立性能力突出等特征，为其带来了更高的辨识度和市场稀缺性，有望受到市场资金关注与青睐，进一步助力其估值的修复。

长远来看，在物管这条“长坡厚雪”赛道上，市场最终会奖励那些把护城河做深、把客户做厚、把数字化做实、把可持续发展能力做精的公司。卓越商企服务，正在这条路上越走越快，有望不断兑现价值增长。