中国海外发展(0688.HK)：销售及投资维持行业前列首个商业REIT获受理-格隆汇

机构：第一上海
研究员：胡钰

　　2025H1 销售额排名第二，重点城市销售强劲：2025 年上半年公司合同销售额约1201.5 亿元，同比下降19.0%，行业排名第二。合同销售面积约512 万方，同比下降5.9%，销售均价提升1%至23500 元/平方米，整体市占率为2.72%，保持市场前列。公司依然聚焦主流城市主流地段布局，北上广深及香港的合约销售金额占集团系列公司（不含中海宏洋）合约销售金额为53.7%，其中北京实现销售金额超300 亿元，主要得益于公司聚焦“好房子”，树立市场标杆，项目逆市热销。
　　土地储备充足且优质：2025 年上半年公司新增总购地金额403.7 亿元，新增土地建面为258 万方，拿地规模行业领先。截止7 月末，新增土地投资的一线及强二线城市占比86%，土储优质。截至2025 年6 月末，公司总土储约4047 万方（其中中海宏洋土储为1354 万方）。集团旗下系列公司已售未结转金额保持2088 亿元（其中中海宏洋为338 亿元）的高位，为后续的业绩稳中有升提供厚实保障。
　　利润率有所下降但仍维持行业领先，负债率持续压降：2025 年上半年公司收入同比下降4.3%至832.2 亿元，整体毛利率为17.4%，同比下降4.7 个ppt；分销及行政费用占收入比例为3.8%，处于行业领先位置。归属股东的核心净利润同比下降17.5%至87.8 亿元，核心净利润率下降1.6 个ppt 至10.6%，但仍处于行业第一梯队，价值创造能力行业领先。中期股息每股25 港仙，核心净利润口径派息率31.3%。公司资产负债率约53.7%，较2024 年末下降2.1 个ppt，平均融资成本进一步下降至2.9%。公司在手现金约1089.6 亿元，占总资产12.1%，人民币借贷占比提升至84.8%，债务结构持续优化，发展动能充足。
　　商业运营质效获提升，首个REIT 获受理：期内公司商业运营收入35.4 亿元，同比基本持平，其中一线城市收入占比提升至47%。购物中心的成熟项目出租率96.2%，整体销售额同比提升6.7%，同店提升3.9%，经营利润率56.8%。
　　写字楼业务成熟期项目出租率78.3%，续租率提升16 个百分点至77%，经营利润率59.7%。公司首个商业RETI 获中国证监会及深交所受理，全周期资产管理能力搭建取得关键进展。
　　目标价19.35 港元，买入评级：公司近几年高度聚焦高能级城市及核心区域投资，拥有“好产品”的口碑，市占率不断提升。同时，公司融资能力和成本费用管控能力行业领先，为公司的盈利水平的提升和长远发展提供坚实保障。我们预计公司2025 年至2027 年的归母核心净利润分别161 亿元、171 亿元及180 亿元，给予2025 年12 倍市盈率，目标价19.35 港元，买入评级。

中国海外发展(0688.HK)：销售及投资维持行业前列 首个商业REIT获受理

中国海外发展(0688.HK)：销售及投资维持行业前列首个商业REIT获受理