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社区
会员
机构：中金公司
研究员：张宇/孙元祺/李佳璠
公司近况
我们参与了11 月18-19 日华润置地及万象生活联合举办的资本市场开放活动，调研其东北及华北公司、参访呼和浩特及太原商业与住宅项目、并与公司及属地管理层进行座谈。
评论
产品力领航，有效把握开发市场结构性机遇。本次调研的东北、山东公司属开发销售业务机会型区域，市场整体低位筑底，而华润置地占据领先地位，如2025 年1-9 月其在沈阳、大连市占率均达10%左右、排名市场第二。我们认为这主要得益于置地对于结构性机遇的有效把握：拿地端通过政企关系与品牌口碑背书，获取人口密度高、有景观资源的核心区地块；产品端着力打造“城市一号项目”，通过引领市场的高端产品满足改善型客群需求、提升自身议价权，如沈阳中寰悦府为沈阳首个四代宅项目，其通过电动提升窗等创新设计保障东北气候下的居住实用性，最高得房率可达126%。我们统计东北区域3 个主要在售项目，认为2024 年至今其售价整体稳定、相较周边二手房溢价可达20-30%以上，去化率与利润率预期均良好。
运营力突出，持有型物业有望贡献稳健租金增长。我们认为成长性源于多个维度：1）成熟期旗舰项目持续迭代，如沈阳万象城2011 年开业后三次进行改造升级投入，其中2024 年改造影院、增加品牌超70 家；2）成长期项目升级、整合市场，如长春万象城未来2 年有望开出4 家重奢品牌；3）储备项目逐步开出，东北、华北大区分别仍有2 座、4 座重资产项目待开业。2024/1H25 持有型物业已贡献置地核心净利润34%/50%，我们预计该业务的持续成长有望成为公司利润稳定器。
盈利预测与估值
维持盈利预测不变。维持跑赢行业评级和目标价44.63 港元，对应0.9 倍2026 年目标P/B和52%上行空间。公司交易于0.7/0.6倍2025/2026 年P/B和4.7%/5.0%的2025/2026 年股息收益率。
风险
新房销售市场量价超预期下行；持有型物业租金增长低于预期。