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机构：国泰海通证券
研究员：涂力磊/谢皓宇/陈昭颖
投资要点：
投资建议：维 持“增持”评级。未来公司将抓住北京市培育建设国际消费中心城市等战略机遇，重点围绕北京市传统商圈布局，推进国贸商圈改造升级，强化科技赋能，进一步提升公司的核心竞争力，因此我们预计公司2025-2026 年EPS 分别为1.29 元、1.34 元，给予公司2025 年20XPE，目标价为25.78 元，维持公司“增持”评级。
营收利润同比下行。2025 年1H，公司实现营业收入18.90 亿元，同比下降3.85%；实现归母净利润6.32 亿元，同比下降8.02%；实现扣非归母净利润6.28 亿元，同比下降6.84%。2025 年1H，公司毛利率为59.63%，较2024 年同期下降1.25 个百分点；三项费用率为5.53%，较2024 年同期提高0.22 个百分点。
各业态租金出租率波动调整。2025 年1H，公司写字楼平均租金为621 元/平方米/月，较2024 年同期下降27 元/平方米/月，平均出租率为92.4%，较2024 年同期下降0.8 个百分点。截至2025 年1H底，公司写字楼可出租面积为20.58 万平。2025 年1H，公司商城平均租金为1315 元/平方米/月，较2024 年同期下降26 元/平方米/月，平均出租率为95.3%，较2024 年同期下降1.6 个百分点。截至2025年1H 底，公司商城可出租面积为7.96 万平。2025 年1H，公司公寓平均租金为364 元/平方米/月，较2024 年同期降低4 元/平方米/月，平均出租率为88.7%，较2024 年同期下降0.1 个百分点。截至2025 年1H 底，公司公寓可出租面积为4.68 万平。
国贸中心支持核心收益。北京中国国际贸易中心业态包括写字楼、商城、公寓等。2025 年1H，国贸中心写字楼出租建筑面积35.62 万平，产生租金收入7.11 亿元；商城出租面积18.05 万平，产生租金收入6.06 亿元；公寓出租面积8.01 万平，产生租金收入0.92 亿元。
风险提示。经济下行导致写字楼、商城需求不足，国内需求不足影响公司营业状况。