中海物业(02669.HK)：规模盈利双升高质量外拓构筑长期价值-格隆汇

机构：开源证券
研究员：齐东/胡耀文

在管项目规模持续提升，盈利能力持续改善，维持“买入”评级中海物业隶属于中建集团旗下中国海外集团，关联方拿地稳健销售市占率明显提升，交付资源充足且项目能级不断提升。公司在管项目规模持续提升，伴随亏损项目退出、高端住宅陆续交付等项目结构调整，盈利能力有望持续改善。我们预计公司2025-2027 年归母净利润为16.1、17.6、19.6 亿元，对应EPS 为0.49、0.54、0.60 元，当前股价对应PE 为9.5、8.7、7.8 倍，首次覆盖，给予“买入”评级。
收入利润保持增长，派息比例提升
公司上市以来收入利润均保持增长，2019-2024 年收入和利润复合增长率分别为23.1%和25.7%，基础物管收入占比超70%，仍为公司主要收入来源。公司2024年利润增速高于收入增速，销售毛利率和净利率分别提升0.7pct、0.5pct 至16.6%、10.8%，主要系基础物管毛利率提升。公司2019-2023 年分红比例保持在30%左右，2024 年提升至35.8%，但相较主流物企派息率相对较低。
物管规模稳健增长，高质量扩张卓有成效
截至2024 年末，公司在管面积4.31 亿平，同比增长7.4%，其中关联方占比60.6%，住宅占比71.3%。公司2024 年新签面积7410 万方，其中第三方占比63.3%；新签合约额达44.4 亿元，新签单价同比提升21.6%。公司关联方中国海外发展2024年权益销售规模行业第一，市占率提升至3.21%，拿地金额806 亿元，拿地规模行业第一，其中一线城市占比77%。
增值业务发展多元化，租赁及协销业务带动增长（1）住户增值业务：主要通过“优你互联”子品牌来实现，2019-2024 年收入复合增长率达28.6%，近两年由于毛利率相对较低的社区零售、集采团购和家居装饰业务收入占比大幅增加，拉低了整体毛利率。（2）非住户增值业务：受地产销售下行影响，近两年业务收入和毛利率下降，后续主要发力工程服务业务。（3）停车位服务：与关联方中国海外发展、中海宏洋签署框架协议进行车位买卖，受地产销售影响，近两年收入有所下降。
风险提示：三方拓展放缓、关联公司经营不及预期、房地产销售下行。

中海物业(02669.HK)：规模盈利双升 高质量外拓构筑长期价值

中海物业(02669.HK)：规模盈利双升高质量外拓构筑长期价值