北京上海的房价，什么时候到底？

10月20日，国家统计局公布了70个大中城市9月份房价的情况。

继8月份北京二手住宅价格环比跌幅全国夺冠之后，9月份北京二手住宅价格的环比跌幅，继续位居一二线城市跌幅前列，而上海则勇夺一二线城市跌幅前三甲。

（根据国家统计局的分类，一线城市指北京、上海、广州、深圳等4个城市；二线城市指天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐等31个城市；三线城市指唐山、秦皇岛、包头、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、徐州、扬州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、桂林、北海、三亚、泸州、南充、遵义、大理等35个城市）

有朋友过来问我，说北京房价过去半年是跌幅最多的半年，是不是快到底了？如果不是，北京房价大概什么时候会止跌回升呢？

我回答了她4个字：

遥遥无期。

为什么这么说呢？

我讲一个逻辑吧。

因为每个人都要住房子，都想住上更大更好更漂亮的房子，这是人性基本的欲望。所以，在居民部门债务负担处于低位的时候，以房地产债务扩张，来推动经济发展的思路，就成为许多政府的首选。

在政府的各项政策鼓励下，居民贷款买房的需求被点燃，然后会造成很长很长一段时间内房价的持续上涨。房价的上涨，带来了更多人愿意贷款买房（因为可以“赚钱”）。就这样，债务越多，房价越涨；房价越涨，债务更多，这就是债务-资产通胀的发生过程……

以上，就是2001年到2021年这20年中国所发生的事情。

直到有那么一天，撑破天的房价，萎缩的购房需求，无法继续增加居民债务，它们“恰好”赶到一起来。于是乎，债务-资产通胀的链条，就从这个时刻开始逆转，转变为债务-资产通缩的逻辑。

接下来，房价不得不开始下跌，而过去20年的房地产繁荣中，有无数人的工作、收入都与房地产上涨有关。在全民债务处于高点的时候，房价一旦下跌，有更多的居民收入会停滞和消失，从而给人们带来更大的债务压力。他们不得不选择卖出房子，在需求萎靡的情况下，他们的卖出造成了房价的进一步下跌……

就这样，房价越跌，人们债务负担越重；债务负担越重，房价更要下跌，这样就形成了螺旋式的债务-资产通缩。

从2022年到现在，就整个社会而言，中国就处于这种债务-通缩的时代之中。

这个世界的大型经济体中，1990-2004年的日本，2007-2012年的美国，其实都经历过这种因全国性的房价下跌带来的债务通缩时代。

正因为房子贷款涉及到了几乎每位居民，一旦房价下跌-债务通缩的螺旋启动，即便政府会下场干预，会印钞减缓，但这个通缩也绝不会在2-3年内消失，而是会持续很久很久……

久到什么时候？

如果没有更多的买房接盘侠出现，可能会久到一代人死去！

我们可以理性地预期一下，未来几年的中国——

会像美国2008年-2012年那样疯狂印钞么？

会像美国2012年之后因手机互联网科技爆发而带来无数高收入移民充当买房接盘侠么？

如果没有这种可能性的话，那么，30年前和中国一样面临急速老龄化问题的日本房价走势，就是我们最好的前车之鉴。

具体到北京上海的房价来说，首都和魔都嘛，中国经济最富裕城市，这种高端大气上档次的城市，当然也只能拿日本东京的来进行对比，所以，我到日本的国土交通省网站，下载了日本东京都独立式住宅1984年迄今的价格指数，其整体走势是下面这样的。

数据来源：日本国土交通省

很显然，以日元计价的东京住宅价格，在触及债务-通缩螺旋之后，从1990年的高点250点到2003年的低点96，耗时13年，中间几乎没有任何像样的反弹——统计下来，总下跌幅度超过了60%。

然后，2004-2007年，伴随着美国乃至全球性的房地产涨价大潮，日本东京都的房价，只是小小地反弹一波，然后就继续下跌，大约涨了20%，然后，就又是持续阴跌……

直到2020年疫情之后，当日本生育率开始抬升，并且日本的通胀也再次猛烈来袭的时候，日本房价才算真正摆脱了下跌，到了我朋友所希望的境界——止跌回升。

算下来，整整30年，那些在房价最高点背上30年房贷的一代人，终于把房贷债务还完了。

然后，我们用东京都的房价，叠加上北京2014年迄今的房价情况，叠加上上海2014年迄今的房价数据（均采用中原领先指数的二手住宅价格指数）。

数据来源：日本国土交通省，Wind

数据来源：日本国土交通省，Wind

按照中原领先指数的二手住宅住宅成交价计算，北京上海这两个超级都市的房价，各自相比最高点的累计跌幅大约都是35%。

这个下跌会停下来么？

别想了！

当年房价涨的时候，就是他们涨得最多，涨得最快，涨得最欢，实际上，不管是国家统计局的二手住宅价格指数，还是中原领先指数，8-9月份的数据，都已经指向了一种可能——这一轮杀跌，跌的就是一线大城市的房价，因为它们的跌幅还不够。

根据中原领先指数，刚刚过去的9月份：

北京房价环比上月下跌2.1%、同比去年下跌7.4%；

上海房价环比上月下跌1.5%、同比去年下跌8.1%；

广州房价环比上月下跌1.4%、同比去年下跌10.4%；

深圳房价环比上月下跌1.5%、同比去年下跌4.3%。

深圳的跌幅为什么相对较小？

是因为深圳前面最先跌的，相比最高点跌幅已经超过40%，跌得最多，所以跌幅有所减缓。

对照上面的两个图表，如果我们以东京都的房价作为参照，刻舟求剑地来看待的话，一线城市房价下跌最猛烈的阶段，可能就是现在。

好消息是：

再过个半年一年，北京上海等中国一线城市的房价下跌，可能不会再像过去3年那么猛烈了。

坏消息是：

以后下跌虽然变慢，但房价还是在下跌，只是变成了阴跌。

更坏的消息是：

下跌的时间还将非常非常漫长，房价低点相比最高点的跌幅，大概率会超过50%，时间大概率会超过10年。

所以，可以看得到的将来，北京房价“止跌回升”这种希望，只能是遥遥无期。

其实，这个观点，我在2025年1月初已经谈得非常明白了——当时的房价在2024年9-12月的各种政策刺激下，已经开始止跌，无数房产大V，都告诉大家房价还能再来一波上涨，而当时的我，却明确提醒大家：

卖房子，最好的时机是3年前，其次就是现在

到了2025年6月，大城市房价再次开始下跌，房主们又开始犹豫，所以我就又发了一篇文章，提醒大家：

新一轮房价冲击，或将到来……

当然，我前面已经承认，拿北京上海房价对比东京的房价，这是刻舟求剑，因为中国与日本的住宅地产，有很多不同。

我有个原来在国内做建筑师的朋友，现在去了日本，在那里从事房地产中介业务，她额外给我解释了很多很多日本，特别是东京的住宅、商业房产与中国的差异。

日本因为是私有制为主的国家，东京的每一块土地都是隶属于某个人或私人机构，他们以盈利最大化为动机，凡是有大量人群聚集的地方，最有价值的开发方式，便是建成住宅或商业地产，所以早在1990年以前，东京的土地基本都被开发殆尽——日本东京的房子，可以说都是二手住宅，很少有“新建商品住宅”这样的标签。

另外，私有制也决定了，你买下房产的时候，其实也一并买下了房产之下的土地，这才叫“房地产”；如果是独立住宅，产权确认自不消说；如果是那种很多人拥有的公寓住宅，那土地就是共有的产权。正因为是私有制，买下土地和房子的人，在满足相关法律的前提下，想怎么建设都是自己的事情，哪怕在东京都很繁华的地方，也会有个别“碍眼”的独立住宅，要以整齐划一为美的话，东京的漂亮程度，可能远不能和北京相比。

所以，我上面图表中东京的“独立住宅”，和北京上海的公寓，其实有着相当大的不同，这个有请大家注意。

许多统计数据最有意思的地方在于——

只要整个社会的债务通缩螺旋启动，再加上严峻的老龄化形势，哪怕是日本东京拥有土地产权的独立住宅，1984-1995年的价格和走势，依然与我们2014-2025年北京上海的房价（以公寓为主）形成镜像般的对比。

其实，这也是我用东京的房价，刻舟求剑地回答我那位朋友北京房价问题的原因。

另外，根据我这个朋友的说法，哪怕北京上海跌了这么多，按照当前的汇率计算，现在东京的独立住宅价格，还是低于北京上海的哦，而且，近几年人家东京的房价（这是真正的存量市场），还是一直在上涨的哦！