天风研究：2025土地市场，量续跌、价企稳

核心观点

全国层面来看，2025年1-11月商品房销售下降，商品房销售额同比去年下降26.09%。从环比来看，2025年11月销售面积环比增长9.31%，销售额环比增长2.28%。从30个大中城市商品房成交数据来看，自开年以来商品房虽一直保持波动，但总体上看，商品房成交面积呈现先降后增的趋势。

摘要

1、2025年，各地土地市场表现如何？

2025年，全国土地市场表现同比2024年呈下滑趋势，土地出让金同比下滑10%，但部分省份出现结构性回暖，实现同比正增长，比如湖北、四川、重庆、新疆、天津、云南、宁夏、甘肃、黑龙江、吉林、青海、贵州分别实现2%、5%、45%、12%、23%、41%、29%、18%、21%、54%、3%、33%的同比正增长。

从省层面观察，我们分为五类区域：

（1）江苏、浙江、福建、山东、北京、上海、广东：各省份均同比下滑，江苏、浙江、福建、山东、北京、上海、广东土地出让金同比下滑22%、5%、8%、20%、8%、7%、5%。

（2）湖北、安徽、江西、河南：除湖北外，安徽、江西、河南土地出让金均同比下滑，分别为27%、17%、21%。

（3）湖南、四川、重庆、陕西、新疆：湖南、陕西土地出让金同比2024年均出现下滑，分别为17%、34%，而四川、重庆、新疆实现了正向5%、45%、12%的增长。

（4）天津、云南、广西：广西土地出让收入同比2024年下滑幅度为23%。天津、云南土地出让收入同比上涨，涨幅分别为23%、41%。

（5）其他区域：辽宁、内蒙古、河北、山西土地出让金同比下滑，分别达16%、11%、3%、18%。而宁夏、甘肃、黑龙江、吉林、青海、贵州土地出让金均同比上升。其中吉林涨幅超50%，达54%。

2、2025年，房企拿地有哪些新变化？

2025年主要房企拿地总金额为6290亿元，同比增长7.96%，但仍低于2022、2023年同期水平。

从拿地房企的属性来看，2024年全国范围内国有企业拿地占比为78%，2025年全国范围内国有企业拿地占比为82%，且2025年国有企业拿地的金额出现了明显增加。

全国层面来看，2025年1-11月商品房销售下降，商品房销售额同比去年下降26.09%。从环比来看，2025年11月销售面积环比增长9.31%，销售额环比增长2.28%。从30个大中城市商品房成交数据来看，自开年以来商品房虽一直保持波动，但总体上看，商品房成交面积呈现先降后增的趋势。

进一步从省层面来看，不少省市商品房销售在进入2025年后出现了进一步下滑，如：从销售额来看，江苏省、安徽市商品房销售显著下滑，销售额同比降幅分别达34%、28%；从销售面积来看，所有省市均进一步下滑。

风险提示：1）房地产政策不及预期；2）宏观经济、地方政府债务压力、城投信用风险情况波动超预期；3）数据统计或有偏差。

注：本文来自天风证券于2026年1月7日发布的《2025土地市场，量续跌，价企稳》，分析师：谭逸鸣 S1110525050005