2025年REITs二季度季报点评：大势未改，微澜有别

摘要

整体来看，二季度REIT经营表现基本延续预期趋势。保障房、消费、市政环保板块方面，绝大多数项目经营表现维持稳健，部分消费项目披露租金边际下降可能与商场营业额季节性回落下租金抽成减少有关；仓储板块整体出租率边际上升，但租金仍承压；产业园基本延续前期经营走势，工业厂房类项目出租率和租金相对稳定，研发办公类项目多数面临“以价换量”和“量价齐跌”的情况；高速与能源板块内部分化，前者波动主要源于网路改扩建、假期与天气，后者波动主要源于区域风光水资源变化与电价波动。

与一季度报披露后的行情类似，REIT二季度报披露后整体行情走低，但从板块结构上来看区别较大。一季度报披露后REIT行情整体回调，板块间分化大，主要由产业园板块领跌，经营稳健板块跌幅较小，消费板块不降反升；二季度报披露后REIT行情虽也整体回调，但板块间分化相对较小，且主要由经营更稳健的保障房、市政板块领跌，产业园板块跌幅较小。

本轮REIT行情回调正值投资者风险偏好转换，大类资产行情轮动期，基本面定价权重较小。REIT本质作为权益性工具，其投资者收益与底层资产收入锚定，但权益市场的“高预期”叙事并未传导至REIT端，REIT反而跟随债市回调，一方面，对比股票，REIT超高比例分红属性以及非永续经营假设下，分子端眼前的“弱现实”相比“强预期”，对股价的影响更直接，“强预期”对股价的拉动作用有限；另一方面，过往REIT行情主要由无风险利率下行驱动，利率上行后这部分涨幅回吐。

后续来看，短期REIT整体行情或仍受其债性主导，即投资者风险偏好转换与增量政策落地情况仍是关注重点。对于经营弹性较低的项目而言，当前行情走势主要看宏观大类资产间的轮动主线，增量政策利好对板块影响偏利空，但对于负债端稳定的投资者而言，考虑到利差水平与扩募收益，其长期配置价值仍存；而对于分子端弹性较高的项目与板块而言，短期会受市场情绪与交易者结构影响，但长期核心影响因素仍是经营表现，可以关注落地政策的相关性与即时性。