洞察四大市场盲点，透视世茂服务(00873.HK)牛市的价值三重奏

在当前牛市背景下，物业管理板块作为兼具防御性与成长性的赛道，正重新获得资金青睐。今年以来物业管理板块年内涨幅达到23%，与大市保持同频(恒生指数年涨幅25%)，不过行业内部的分化势头也仍然存在，因此更需要认真甄别挖掘各家物企独特的价值锚点。

(来源：富途行情)

近日，世茂服务(00873.HK)公布其2025年中期业绩。上半年公司实现收入36.20亿元，毛利润7.09亿元，核心净利润2.82亿元。透过这份稳健的半年度成绩单再来看公司年内在资本市场的表现，不难看到其与市场认知之间存在显著预期差。

显然，市场可能仍然过度关注其短期业绩波动和地产关联风险，忽略了公司基础物管的稳健性、业务结构优化的持续性以及新赛道布局的战略价值。

不妨就此进行深入探讨。

1·物业股进入新窗口期，牛市环境兼具稳健和弹性

对于投资者来说，物业股一直以来都具有其独特的吸引力，尤其是在外部环境不确定性升温的背景下，其高股息和稳定现金流优势，能够带来一定的安全垫，具备低风险和抗周期性。

然而回顾过去几年，整个房地产市场深度的调整背景下，物业股一定程度也遭遇到了调整的压力。这背后核心原因在于开发商作为物业公司的关联方，尽管物业公司的业务模式相对独立，但市场普遍认为物业股与地产股存在较高的关联性，这种市场情绪的传导使得物业股在二级市场上的表现受到压制，估值水平普遍下降。

不过尽管过去几年物业股面临了诸多挑战，但从长期来看，物业股的核心价值并未改变。

从商业模式来看，物业股可以概括为"三优"模式——优异的轻资产运营，优异的现金流，以及优异的长期成长潜力。

一方面，物业公司的核心资产并非固定资产，而主要输出品牌和管理。与传统的重资产行业相比，物业公司无需购置大量的生产设备或土地，其主要投入在于人员培训、品牌建设和管理系统的搭建。这种轻资产模式不仅使得物业公司能够快速扩张，还能够在市场波动中保持较强的抗风险能力。

另一方面，物业费的收缴具有稳定性和持续性，通常会有大额现金沉淀，并且可以预收费用。这种稳定的现金流使得物业公司在经济波动中具有较强的抗风险能力。

再者，当前物业行业正处于快速发展期。随着城市化进程的加速和人们对高品质生活的追求，物业管理的需求将持续增长。同时，物管赛道的业务边界也在持续扩张，除了传统的住宅市场，还有还有商务物业、公建物业、工业物业等多元化领域。

显然，不论行业外部环境如何变化，物业股的上述这一核心模式依然稳固。而如今随着政策多方支持房地产市场平稳发展，行业迎来转折机遇期，物管板块也有望迎来率先复苏。

与此同时，在当前港、A股牛市愈演愈烈的背景下，市场的波动性也在加剧，由此，物业股的"三优"模式也将使其在牛市环境中兼具稳健和弹性。一方面，稳定的现金流和轻资产运营模式使得物业股在市场波动中具有较强的抗跌能力；另一方面，快速增长的业务和持续的扩张潜力也将进一步增厚其收益弹性，使其在牛市中能够实现较好的表现。

2·三大价值成长乐章

从行业聚焦到公司层面，世茂服务的三大价值成长锚定可以从如下几个方面来展开，这也是市场存在预期差的关键所在。

第一乐章：独立成长之声，破除关联依赖魔咒

物业管理行业在过去几年经历了深度洗牌。从2021年下半年开始，受地产行业调整拖累，物管板块估值持续下行。

然而，随着房企债务相关风险逐步出清，物企正迎来新的转机。此前，中泰证券指出，因出险房企传导而来的经营风险及过往收并购带来的商誉减值风险已大幅释放，随着房企暴雷数量的减少以及物管更为专注内生性增长，相关风险正逐步出清，预计未来物管公司的减值压力将会持续较少。此外，当前物业行业的经营呈现"高分红+高股息率+高现金流"的现象；合约面积储备充足，业绩持续增长有保障。

从世茂服务的过去的市值表现来看，显然市场对世茂服务的担忧很大程度上来源于其与地产行业的关联度。然而数据表明，世茂服务已经具备强大的独立发展能力。

截至2025年上半年，世茂服务实现合约面积3.42亿平方米、在管面积2.22亿平方米，公司来自第三方的在管面积和合约面积占比分别达到了72.0%和78.0%，外拓已成为支撑其规模及业绩增长的重要驱动力。

(数据来源：公司公告)

此外，上半年公司外拓能力强劲，期内，公司第三方竞标外拓新增年化合同金额达9.58亿元，同比上升54.6%。其中，外拓新增合约建筑面积4010万平方米，同比增长126.6%；外拓新增在管建筑面积达370万平方米。

(来源：公司公告)

不难看到，公司的外拓数据表现显著高于市场认知，证明世茂服务已成功从母公司依赖型转型为市场竞争力型企业。

此外，世茂服务的项目布局也显示出竞争优势，显示出高组合价值。截至2025年上半年，公司在管建筑面积中，86.0%的物业项目处于一线、新一线及二线城市，高能级城市的布局不仅带来丰富的资源与庞大的消费群体，也为其后续提价带来了未来收入的确定性。

第二乐章：业务重构之音，多元业态协同迸发

市场对世茂服务的认知仍停留在住宅物业管理者，实际上忽略了公司在非住宅业态的积极拓展和已取得的显著成效。这是市场存在的第二大认知偏差。

2025年上半年，世茂服务在非住宅领域取得突破性进展，公司成功拓展了包括高校园区、医院物业等多个项目，持续扩大其在细分赛道的优势。

从上述外拓情况中可以看到，不论是外拓新增的合约建筑面积还是在管建筑面积，其非住宅物业类型所占比重也明显更高。特别是在外拓新增合约建筑面积中，非住宅物业占比更是超过80%，占比变动较上年同期提升27.4个百分点。

而截至2025年中期，在管面积中公司非住宅物业项目的占比达38.4%，在非住宅项目中，高达96.6%的项目位于一线、新一线及二线城市。

一系列高质量项目的获取，证明了世茂服务在非住宅领域的强大竞争力和品牌影响力。

值得注意的是，世茂服务端深耕战略也在持续展现成果，公司早早意识到城市深耕的重要性，在杭州等重点城市持续深化布局，更通过收购本地优质物企快速提升市场占有率，这些战略投资也带来了实实在在的市场地位提升。

(来源：公司资料)

第三乐章：未来增长之韵，系统性服务升级注入城市全场景活力

在当前"反内卷"的市场环境下，物业管理企业不仅要关注短期的经营表现，更需要注重打造长期的可持续发展能力。世茂服务通过系统性服务升级，构筑差异化竞争优势，为行业健康发展提供了有益的借鉴和参考。

2025年，世茂服务以"全业态、全场景、全面焕新"为核心目标，聚焦品质、服务、标准、文化、管理五大板块，构建覆盖住宅服务、非住服务、人力培养提升的全场景系统性服务升级路径。这一战略举措不仅有助于提升公司的市场竞争力，也为城市全场景生活注入了全新的活力。

站在当下来看，凭借公司核心竞争力的加固，公司有望在未来的市场竞争中持续占据有利地位，实现业务的快速发展。

3·四大市场盲点与三重价值共振

综合上述业务的具体表现，可以清晰看到市场对世茂服务存在四大预期差。

市场盲点一：过度悲观关联方风险，低估独立发展能力。

市场高估了世茂服务与关联地产公司的依赖程度，忽视了公司已建立的第三方外拓能力。72.0%的第三方在管面积占比和78.0%的第三方合约面积占比，证明公司已具备独立发展的能力。

市场盲点二：忽视非住宅业态拓展的战略价值。

市场低估了世茂服务在非住宅业态的拓展能力和已取得的成果。上半年，公司非住基础物业收入达到13.11亿元，占总收入比重达到36.22%，已成为重要的增长引擎。

考虑到公司高校园区、医院物业等细分赛道已经建立了坚实的壁垒，其后续的成长飞轮有望加速转动，持续兑现高增长。此外，在城市服务等高潜力赛道上，公司的机会也正持续显现，长期增长空间巨大。

市场盲点三：城市深耕带来的密度效应以及AI数字化赋能业务发展未被重发定价。

市场没有充分认识到世茂服务城市深耕战略的价值。公司在杭州等高能级城市的高密度布局，带来了明显的规模效应和成本优势，为后续业务拓展以及利润空间打开奠定了坚实基础。

同时，公司持续推进数字化转型，带动经营降本增效。如在非主业态中，引入AIS智慧能源管理平台，结合能源监测与智能硬件实现节能提效。配合"智能清洁专家"和全流程作业闭环，显著提升运维效率与服务响应速度。

值得一提是，2025年上半年，世茂服务通过全面成本管控与精细化运营，将管理费用降至3.40亿元，管理效率大幅提升；人均创收同比增长 35.2%。而在成本管理上，公司综合运用AIOT节能、集中采购、规模议价等经营层手段，结合智能巡检、无人机与AI识别、APP工单系统自动派单等科技工具，实现低成本运营与高价值服务的平衡。

市场盲点四：低估盈利改善与现金流生成能力。

当下来看，不难发现发现多个积极迹象表明世茂服务正处于经营改善的拐点。截至2025年上半年，世茂服务拥有现金及现金等价物48.07亿元，较2024年底增长27.7%。这一良好的现金储备为公司提供了足够的安全边际和战略灵活性，使其能够持续投资于未来增长。

此外，公司当前总市值仅约18.51亿港元(约17.01亿元人民币)，现金价值相当于市值的近2.8倍，这还未考虑公司持续经营的业务价值。这一低估状态也意味着高安全边际，在眼下高波动牛市环境中具备吸引力。

总的来看，当前世茂服务面临三重价值共振：一是行业整体回暖，物管板块价值有望迎来重估；二是公司自身业务结构优化，独立发展能力增强；三是新赛道布局提供长期增长动力。这三重因素叠加，形成的催化剂效应，将加速市场认知的纠正和价值的重估，其后续表现值得期待。