楼市一记闷锤

如今楼市的每一笔交易，都写满曾经的惊心动魄。

法拍市场石破天惊

最近，法拍房出了一个石破天惊的成交案例——

位于深圳南山区传统豪宅地段的华侨城纯水岸十二期，6名富豪激战近4个小时，以3.65亿溢价约70%拍出约57万/平的单价天花板，创下国内单套住宅法拍房成交价最高纪录。

不仅总价刷新了深圳的法拍房成交价历史记录，也超越了2021年9月上海银柳路别墅（即华洲君庭）创下的3.15亿元全国成交总价纪录。

该套房源建筑面积639.35平，实际土地面积12882.23平，评估价约3.074亿元，起拍价约2.152亿元，保证金约4304.48万元，2010年12月29日登记1.88亿元。

相信这样的法拍天花板，无论是和法拍市场实际的交易水平，还是大家对法拍市场的个人感观是有很大出入的。

说好的法拍市场也挺冷淡的呢？上千万的保证金门槛，应该流拍才对。

但，不仅成交了，还溢价约70%成交，是哪里土豪出手这么阔绰？

要知道，近期关于法拍房市场的一组数据，还着实让人心惊肉跳——

根据《中国经济金融展望报告》，房地产市场供需两端压力仍然较大；需求端，房贷断供率有所上升。

中国银行研究院结论的来源是克而瑞发布的《2025 年中国城市住房断供率研究》的结论。

再结合中国银行研究院引用的中指法拍数据库的数据，同时也给出“法拍房市场挂拍数量仍处于高位，成交量价齐跌”的结论。

这就意味着法拍市场还远未到峰值和出清的时候。

房地产行业企业债务出清远快于居民债务的出清。

在《中国经济金融展望报告》中，中国银行研究提及“债务到期高峰来临，债务重组步伐加快”“2025 年以来，房企债务重组尤其是境外债务重组步伐明显加快，总体呈现出削债比例提高、展期时长延长、票息率降低等趋势，债转股正逐步成为房企化债主要工具。”

援引的数据是“2025年房企债务到期规模达5257亿元，高于2024年（4828亿元），其中三季度是偿债高峰期，到期规模约1574亿元。”

对比2021年—20223年房企债务到期规模的高峰，其实已经好很多。相比2021年—2023年房企债务到期规模大幅下降了不少。

所以纯水岸十二期这套豪宅，成交有很大的特殊性。

之所以能够刷新法拍的天花板，很大一部分也原因于其特殊性。

一是房源位置极佳，成交的房源为纯水岸十二期的“楼王”单位，“三面临湖”，临湖面长达100米，整个华侨城纯水岸项目仅48栋独栋别墅，其中仅17套临湖。

二是成交的房源即使建筑面积只有639.35平方米，但实际使用面积超过2000平，还附带1000多平方米的私家花园，总占地面积12,882.23平方米，实际使用面积折合单价约18.24万/平。

三是华侨城纯水岸的同类别墅挂牌房源本身就没有多少套，而法拍价格起拍价也远低于市场的挂牌价。

即使是最终的法拍成交单价，在整个华侨城地段的住宅单价来看，都不算贵。同类豪宅挂盘均价约10万—20万/㎡，若是天鹅湖二期，则挂盘价更高。

这就促成了该套房源，独一无二的成交个案。

所以，并不能代表整体的法拍市场氛围已经有所改变。

新房一声惊雷

法拍房市场波诡云谲，每个标志性的新房开盘，都犹如一声惊雷。

最近，赤湾新房的重头戏也终于揭幕。

但价格也着实给了赤湾一记闷拳，折后5字头的底线，是赤湾这些年业主们的心酸账。

根据市场消息，项目实际还给出了开盘88折的优惠。

这就意味着，天健湾时代府的折后价已经去到了赤湾板块的历史底线。

折后均价约71544元/㎡，折后单价区间约55781.44—84729.04元/㎡，折后总价约639.76—1178.32万元/平。

要知道，四年半前项目附近同样是约113平起步的新房，开盘备案均价到约10.14万/㎡，最低到约9.12万/㎡，113平户型需要1036万。

这就意味着，同户型房源，如果等将近四年半的时间，就能少套将近400万的成本，上车同地段的新房。

而同地段的同户型房源，二手房住宅如今成交也已经到了新低。同类户型9月成交一套约113平房源，成交总价只有870万，折合单价约7.655万/平，几乎拉到了与龙华核心地段的优质小区成交单价同样的水平。

所以，相同的地段，不同的小区，有不同的命运。

不同的板块，相似的小区，也有相似的悲欢。

相比小区本身，有韧性的地段，后市也有更强势的展望。