丁彦皓（可信财商）：房价运行的基本逻辑是社会财富的估值与再分配，最终会让上海一带的房价持续上涨与逐步梯队外溢

房价运行的基本逻辑是社会财富的估值与再分配，最终会让上海一带的房价持续上涨与逐步梯队外溢

文\丁彦皓-可信财商

一、土地财政的本质是地方政府通过整合拍卖土地的形式将社会居民的财富收归地方政府，将其用于产业培育与基础设施建设等更有利于经济发展的领域

人类社会的财富运行逻辑主要基于两点，即

1、增量创造

2、存量零和再分配

房地产的不可迁移性决定房价呈现区域性的结构化特征，即不同地区的房价会呈现截然不同的运行逻辑

决定一个地区的房地产基本面主要基于三点，即

1、所在地产业的附加值

2、人口净流向

3、基础设施建设的密度和规模

在农业社会，尤其是原始农耕，人类受土地的分布限制最终只能以村落制的形式均匀的分布在各地区，但是人类社会从农业进入工业以及高科技后所呈现的最大特征就是持续的高密度聚集，就是这一聚集才将房地产从居住属性延伸至金融属性，也将房地产的价值从建安成本升级为投资价值

在中国这套城市土地国有的制度下，土地财政这一概念又被衍生出来，土地财政的本质是地方政府通过整合拍卖土地的形式将社会居民的财富收归地方政府，将其用于产业培育与基础设施建设等更有利于经济发展的领域

而自从人类社会有了国家的概念后，就一直呈现出政府与社会的财富再分配博弈，衍生出税收、盐铁专卖以及抄家等对立措施，引起了社会的反弹与对抗，恶化了社会矛盾

但是土地财政的优势是只要持续维持房价的上涨，能够买得起房的财富阶层为了获得投资收益就会心甘情愿的接受高房价，与政府利益高度一致，最终的接盘方被一再的推后，直到永远

二、中国14亿人口的规模叠加土地财政制度，让中国社会形成了一轮高房价推动工业与高科技产业发展的良性循环

严格意义来讲，高房价与产业发展、基建投资以及经济建设高度一体，根本不存在对立，而国内一再对高房价的认知受社会情绪的影响而摇摆，最终导致房地产行业和经济都出现了周期，冲击了经济发展

中国经济相对其他发达国家有诸多质的不同，其中土地财政是中国社会利益再分配与维持经济可持续发展的关键，具有极大的制度红利

另外，中国14亿人口的规模叠加土地财政制度，让中国社会形成了一轮高房价推动工业与高科技产业发展的良性循环，这是其他任何国家都不具备的制度优势

即14亿人口持续城市化、大城市化与居住品质升级等决定土地财政能够得以持续的将社会财富收归地方政府，再次推动产业升级、基础设施建设与经济发展

目前能够维持中国经济持续发展，且附加值日益提升的另一关键是高科技产业的体系化质的飞跃，这一飞跃导致中国经济突破中等收入陷阱与拉美化的困境，最终直接引领全球高科技产业发展，成为世界的主宰

三、土地财政制度决定中国社会的居民财富必须主要基于房地产

目前遏制中国经济发展的不是技术瓶颈，而是消费不足导致的技术迭代升级降速，而鼓励社会消费无非三招，即

1、适度通胀

2、信贷扩张

3、社会资产负债表扩张

在目前中国经济的现实条件下，真正的社会财富扩张不是加薪升职，而是信贷与资产估值，其实信贷与资产估值的背后是货币超发引发的通胀

经济的本质是急速运转，只有在运转中才能够创造价值，但是要想加速经济运转必须向社会注入信贷，而信贷又需要抵押，房地产这一最佳的抵押品就被推到了核心地位，但是要想获得有效抵押需要高估房价

土地财政制度决定中国社会的居民财富必须主要基于房地产，因为地方政府要想将土地财政的效用发挥到极致，必须持续的推高房价，让整个社会形成持续上涨的预期，而房价上涨能够扩张社会资产负债表与信贷

但是随着中国的房地产行情从全国的普涨演变为结构化特征后，土地财政也呈现两大特征，即

1、结构化特征，即只有少数基本面持续提升地区才具有土地财政，而基本面走衰地区的土地财政几乎归零

2、土地财政的结构化让全国财富与人口大腾挪，持续涌向经济发达地区，对欠发达地区形成净流出

国家对这一现象的态度是将市场化发挥到极致后再实施财政转移支付，以全国一盘棋的形式再分配资源

四、上海一带带需要房价的持续上涨才能够实现利益最大化，且会持续上涨

在目前的经济现实下，人口、高附加值产业以及资本持续向上海、深圳一带大规模聚集，形成净流入，提升了房地产的基本面与推高了房价

而上海与深圳一带要想获得长足发展必须全力推行土地财政，即持续推高房价与地价，形成赚钱效应，吸引全国，乃至全球的资本大规模涌入与扩张当地的资产负债表，让当地居民的财富暴增后，有实力进行消费与投资，最终推动经济发展与产业升级转型，实现经济的增量产出

由此得知，上海一带需要房价的持续上涨才能够实现利益最大化

一切资产价格都受人为操纵，房价依然如此，推高房价的核心力量是政府，政府通过持续降低购房门槛、金融支持，鼓励社会以极低的门槛购房，但是又卡死土地供给，制造供需失衡，人为推高房价

除此之外，地方政府通过与所属城投公司一唱一和，相互对倒的形式人为推高地价与房价的形式鼓励社会资本高价购房与购地

但是“十次金融危机九次起源于房地产”的悖论决定，政府必须要对持续非理性上涨的房价踩踩刹车，以防被货币推动的资产价格暴涨形成资产泡沫与金融危机，社会财富被资本收割与扰乱了市场的资源配资机制，冲击了经济

而在这一过程中“度”很难掌控，弄不好就会将房地产整个行业搞休克，但是总体而言上海一带的房价将会持续上涨，直到永远，逻辑有三，即

1、持续技术突破导致超额附加值的不断产出

2、经济基于无底线货币投放与债务堆砌的发展模式短期内毫无动摇的可能

3、有限的物理空间，叠加政府对土地供给的高度掌控会让其持续呈现供不应求的态势

五、上海一带的房价上涨是以其他地区的房价下跌为代价的，形成增量产出与存量零和再分配的双重效应，但是高房价会让产业、资本与人次形成逐步梯队外溢的规律

随着中国高科技产业的持续井喷，中国已经具备通过向全球高价出口高附加值产品，以此提升上海一带房地产的基本面，推高房价上涨的实力

房地产的不可迁移性与人口的城市化与大城市化决定不要动辄以全国总量与人口下降的视角看待上海一带的房地产，随着这一带的经济持续高速发展与产业升级，全国人口必然会持续涌入，形成净流入

而这一净流入不但对其家乡的房地产市场形成了净流出与严重过剩，而且还加速资本与产业的外迁，形成双重冲击

这就意味着，上海一带对全国，乃至全球已经形成产业、人才与资本的虹吸效应与零和再分配，即上海一带的房价上涨是以其他地区的房价下跌为代价的，形成增量产出与存量零和再分配的双重效应

但是有限的土地所能够承载的财富是有限的，一旦房价上涨到一定程度后必然会迫使产业、人才与资本向紧邻的周边附属地区外溢，形成净流入，提升当地的房地产基本面与推高房价，形成逐步梯队外溢的规律

事实上海、深圳与杭州等超一线城市核心地区的房价已经上涨至企业根本无力承受的境地，也突破了年轻人努力奋斗的上限，最终导致产业、资本与人才逐步向周边附属城市外溢，无形中遏制了核心地区的房价上涨与推高周边附属城市房价上涨的态势

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作者简介：

丁彦皓  房地产经济学博士、应用经济学（投资学）博士后，专注资本市场，聚焦权益投资、资本运作、大宗期货、期权以及宏观经济等领域的研究与投资，关注国际关系、历史、哲学与宗教