95%城市收缩！未来只剩四大圈存活…

上周我测算过，今年的出生人口真实预估只有700多万，出生率降到0.56‰左右，迈入全球生育率最低国家之一，

这种情形继续演变下去，对居民影响最直接的还是房地产，尤其是小城市，人口还在往大城市迁移，流失将会加速，

可以预见，大部分城市的人口趋势都会像下面这张图一样，持续减少，甚至面临“破产风险”！

恰好今年发哥也释放信号，表示要撤并整合“收缩型城市”，甚至网上还传流出了一份包含一百多个的收缩型城市清单，

收缩型城市，直观结果就是房价持续性阴跌，财政恶化，就业萧条，收入下行。

所以在未来，如何避免自己成为收缩型城市一员，选择适合的生存环境，就显得格外重要，

鹤岗算是最典型的案例，数据显示，鹤岗人口过去每年平均消失大概1.5%，每隔十年减少15%人口，近几年还有加速之势...

这些城市的房价常年保持在3000-6000一平，算上通胀就是稳定亏钱，

而我认为，这份收缩城市清单，后续估计将进一步扩大到90%以上，甚至蔓延到二三线城市

当然这也是不可逆的，纵观日本人口迁徙的过程，也是伴随着：

1、出生率持续走低，东北和中西部大量人口流出

2、青年高度集中于一二线城市

东京都市圈：占了日本总人口的35%；

大阪都市圈：占了总人口的15%；

两个城市圈就吸纳了日本一半的人口。

从1960年到2023年，超100万人口的城市群人口总数占日本总人口的比例从40%上升到了65%，

即便后来日本开始了失去的二十年，也依然没能扭转这个小迁大的趋势。

因此日本也是95%城市房产都无法保值，只有东京和大阪的核心地段，勉强能做到抗通胀，

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另一个案例美国，底特律曾是美国汽车工业的心脏，鼎盛时期（1950年左右）人口达到185万，

但随着产业外迁、去工业化和郊区化，底特律人口急剧流失，到2020年只剩下约63万，70年间减少三分之二。

人口流失后房价也跟着暴跌，甚至出现过“一美元一栋房”的极端案例。

随后底特律市政府在2013年正式宣布破产，宣布债务全部重组，债务持有人资产减值3/4。

现在，美国的人口也高度集中化，比如美国50个洲，前5大州人口超过全美35%，

超100万人口的城市群人口总数占美国总人口的比例从1960年的39%上升到47%，

更多案例就不展开说了，

韩国一个首尔大区，就虹吸了整个韩国50%人口！

巴黎大区，则虹吸了法国总人口的18%。

中国也会出现类似情况，未来95%的城市面临成为通缩型城市的风险，

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那具体要选哪些城市？

我的一句总结就是，围绕核心四大城市圈，

东京、大阪两个都市圈，合计占了日本7.5%的面积，虹吸了整个日本50%的人口。

日本是中国总面积的4%，只形成了2个大区，理论上，中国核心形成的，至少会在核心4个大区，

1. 京津冀城市群（政治+科技研发）

·核心：北京、天津

2. 粤港澳大湾区（科技创新、外贸枢纽）

·核心：广州、深圳、珠海（香港、澳门）

3. 长三角城市群（长江三角洲）（制造业+金融）

·核心：上海，辐射：江苏（南京、苏州）、浙江（杭州、宁波）、安徽（合肥）

4. 成渝城市群（成渝双城经济圈）（西部唯一超大经济体）

·核心：成都、重庆

与美国，日本相比，中国目前的人口集中程度并不算高，人口超100万的城市群人口占总人口的数量只有32%。

而这四个大区，每一个都有机会吸收15%左右全国人口，即保守估计，未来人口有机会达到总人口的50%以上，

按14亿计算，也就是7亿人，目前这四个核心城市群仅5亿人，也是为数不多还有人口增长空间的城市，

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那为什么人口必向四大城市圈不断聚集？

首先经济学的经典观点，是小城市交通越便捷，理论上人口越会往核心城市群聚集，

因为核心城市群提供的就业岗位更多，各方面资源更好，为了生存和发展，也会不断虹吸周边城市的年轻人口，

所以这点和政治制度无关，纯粹就是经济发展的必然结果，

此外，这个现象在我国会更显著，

逻辑不复杂，因为大部分城市严重入不敷出，老龄化严重，就业岗位不足，形成负面螺旋。

别看很多城市在多年的改造之下基建已经越来越好，但早期投入建设完全没考虑到回报效应，

这也使得城市运作无法满足商业运作“盈亏平衡”的基本逻辑，

随着人口不断净流出，城市将会面临高昂的基建成本，比如高铁、城市公路、隧道、基站、地铁这些越来越入不敷出，逐渐成为社会发展的累赘，

其次是就业，比如公务员面临缩编的问题，考公大军在城市撤并后就原地失业，或不断降薪逼走为止，

而老师这些岗位，基本上也是大面积下岗，失业金和萧条的地产、消费，会拖垮地方财政，

这也是为什么要定义“收缩型城市”，

收缩型城市也就意味着城市不再轻易获得财政资金拨款，失去了“打造”价值，

要知道过去很多小地方因为隐性债和政治业绩，搞了大量的基建，结果装了拆，拆了装，

好比荆州关公像，投入1.7亿，拆了又花1.5亿

因此定义“收缩型城市”，本质上就好比在说“你们小心点，别在收缩型城市乱投钱了，出了事我也是不会救的”，

如开头所说，在老美，地方政府破产并非不可能，“通缩型城市”的未来，也是中央断臂求生的必经之路，

再看从2019年到2023年，地方政府对全国财力的净贡献，

数据来源：wind

这里也能看出，真正能提供长期正贡献的就是三个核心城市圈，京津冀、粤港澳大湾区、长三角，

其中贡献比例最高的就是长三角，未来人口聚集度大概率也会是最高的，

而其余70%都是稳定亏钱，最典型的东三省，巨额财政赤字，人口老龄化接近25%，产业枯竭，最典型的通缩型省市，

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但注意，以上仅是说明城市的发展前景，但对于买房来说，即便是选择核心四大城市圈，也不代表就安全了，

日本虽然失去的二十年里，最终东京23区的房价保住回本，但从相对的角度来说却依旧远远不及美国房产保值，

核心原因在于日本文化不容易接受外来移民，老龄化问题难以解决，加上日本出生率极低，造血效应不足，

直到近几年因为中美摩擦产业重构，日元贬值后迎来大幅出口红利才开始复苏，

中国的房产租售比整体远低于日本，租性价比＞＞购房，且同样外部移民有限，仅靠虹吸周边小城市，还是很难实现稳定的增长价值，

我的建议是，现阶段尽量不要在屎坑里找金子，就算你选了个不错的城市圈，也不要轻易买房，能租则租，实在要买，也要力所能及的买，

力所能及，就是按国际惯例，一套房子全款的钱不超过6年家庭总收入，

很多贷款买房的人这几年眼睁睁看着跌到负资产了，却无能为力，但用这套标准，即便房价下跌也不会造成太多负担，

不过话又说回来，按6年家庭总收入的算法，大多数人目前也买不起房，

这恰恰说明也没到买房的时候，这些年的调整，更多是居民财富和房产同步缩水，收入和房租同步跳水，房价下跌，并没有大幅增强居民的购买力，

需要等着它真正意义上调整到位再出手，在此之前就当一个躺平的兔子这样…