“销冠”保利的里子：前九月净利暴跌75%，但少数股东分走七成利

《星岛》见习记者 钟凯 广州报道

10月22日，保利发展（SH.600048）率先发布2025年第三季度报告。这几乎是首家发布三季度业绩的上市房企，但其数据给资本市场带来的惊吓更多于惊喜。

公告显示，2025年第三季度，保利发展实现营业收入568.65亿元，同比增长30.65%；利润总额却为亏损0.6亿元，同比下降102.37%；归母净利润由盈转亏，录得净亏损7.82亿元，同比下降299.19%；扣非归母净亏损8.40亿元，同比下降329.03%。

受此拖累，前三季度保利发展营业收入1737.22亿元，同比降幅较上半年收窄至4.95%；利润总额98.49亿元，同比跌幅扩大至40.80%；归母净利润19.29亿元，同比跌幅扩大至75.31%；扣非归母净利润17.40亿元，同比下降76.76%。

从毛利率来看，前三季度保利发展的毛利率约为13.37%，同比降低2.55个点，其中第三季度毛利率只有10%左右，结转项目质量难言理想。

值得一提的是，第三季度尽管保利发展出现亏损，少数股东损益却不降反增，单季度仍录得了7.30亿元的正向收益，反映结转的合作开发项目占比很可能显著提升。这也导致前三季度内，该公司少数股东损益同比增长3.56%至45.87亿元，对应少数股东损益占净利润比重则达到70.41%的历史新高，意味着有七成的利润在分配环节被划走，使得留归上市公司股东的利润大幅缩水。

▲资料来源：星岛新闻整理

对于第三季度增收不增利的现象，熟悉保利的人士对《星岛》记者表示，第三季度所结转项目存在亏损的情况，导致盈利受到影响。目前市场环境仍不容乐观，因而保利的利润压力较大。

保利发展相关人士则向《星岛》记者解释，第三季度不并表的项目结转亏损10亿元，是拖累业绩主要原因。同时，并表项目贡献净利润约2亿元，这部分项目保证了盈亏平衡。至于归母净利润降幅更大，则主要由于结转结构问题，在第三季度结转的并表项目中，亏损项目权益相对比较高所致。

新增销售方面，保利发展于前三季度实现签约金额2017.31亿元，同比减少16.53%，签约面积1010.42万平方米，同比减少25.13%。签约面积降幅大于金额的降幅，主要由于均价同比提升约11.5%，这得益于公司优化城市布局的战略。期内公司销售回笼资金1941亿元，回笼率为96%。

拿地方面继续以高能级城市为重点，期内保利发展新增容积率面积290万平方米，总获取成本603亿元，均位于38个核心城市，51%投资金额位于北上广一线城市的核心区域核心地块。

按照中指研究院的排行，前三季度保利发展的销售额、销售面积均位居房企第一，同时新增货值规模达到1010亿元，位居房企第二。而保利最新数据显示，今年以来其新开工面积同比减少40.19%，总体仍以去库存为主，外界短期内难以看到增量项目带来的显著业绩改善。

9月初，保利发展管理层曾向投资者证实，行业仍处于“深度调整期”，公司虽已保持较大强度的增量投资，且增量项目“盈利能力较好”，但存量项目较多，去库存与盈利改善仍需一定周期。

此外，前三季度保利发展经营活动产生的现金流量净额约69.77亿元，同比增长143.66%，但较上半年净减少超过90亿元，主要是第三季度支付其他与经营活动有关的现金多了102亿元。至期末，该公司的现金及现金等价物余额约1202.05亿元，较上半年减少164亿元，创下2020年以来三季度末最低水平。

不过，保利发展融资渠道依然通畅，可通过不同融资工具补充资金。9月23日，该公司宣布拟公开发行不超过150亿元公司债，用于偿还有息债务、补充流动资金、项目建设、并购地产项目等。