国泰海通：城市发展存量提质，更新收储蓄势待发

投资建议：维持“增持”评级。今年四季度面临高基数期，我们判断三季度政策将集中在收储、城市更新等方面铺排，缓释基本面压力，力争实现止跌回稳目标。2024年房地产竣工失速下滑，销售与竣工之间差值为2.36亿平，我们看好下半年的竣工修复。

事件：中央城市工作会议7月14日至15日在北京举行。中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平出席会议并发表重要讲话。中共中央政治局常委李强、赵乐际、王沪宁、蔡奇、丁薛祥、李希出席会议。习近平在重要讲话中总结新时代以来我国城市发展成就，分析城市工作面临的形势，明确做好城市工作的总体要求、重要原则、重点任务。李强作总结讲话，对贯彻落实习近平总书记重要讲话精神、进一步做好城市工作作了具体部署。

城市步入存量时代，政策设计因时制宜。会议指出，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。会议在“着力优化现代化城市体系”任务中同时提出“继续推进农业转移人口市民化”。我们认为，我国城市发展已步入成熟但尚有城镇化空间，城市工作七大重点任务紧密围绕当前形势，呼应2015年城市工作会议针对“城市病”的顶层设计提法。我们认为对于房地产而言，后续政策方向将以实现“止跌回稳”的目标为主要前提，需求侧合理引导需求，住房政策从量向质转型，供给侧挖掘存量机会，稳定优质蓝筹企业，守住行业基本盘。

关注收储与城市更新政策，下半年或将加速落地。会议在“着力建设富有活力的创新城市”任务中提出“高质量开展城市更新”,在“着力建设舒适便利的宜居城市”任务中提出“加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造”。我们认为，房地产发展新模式主要体现为，增量打造品质、存量收购更新。今年自两会、四月政治局会议后，本次会议再次重提城中村和危旧房改造话题，我们判断2025年城中村改造项目将继续放量，关注后续开行PSL放量速度。土地收储方面，2025年上半年全国拟收储金额达到4759亿元，专项债发行仅为961亿元，仍有待各地做进一步加速发行。

风险提示：行业基本面下行风险。

注：本文来自国泰海通证券发布的《城市发展存量提质，更新收储蓄势待发——城市工作会议点评》，报告分析师：涂力磊、谢皓宇、陈子仪、陈昭颖